STJ — 2000050

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA C/C DIREITO DE PREFERÊNCIA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO PARA FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECADENCIAL E DEPÓSITO DO PREÇO. USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, manejado em face de acórdão do Tribunal de Justiça estadual que, em julgamento conjunto de ação anulatória de compra e venda c/c decretação de direito de preferência ajuizada pelos agravantes, e ação de indenização para fixação de aluguéis proposta pelos agravados, reconheceu a decadência do direito de preferência (art. 504 do Código Civil) e manteve a condenação dos agravantes ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel comum. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (I) saber se, à luz do art. 504 do Código Civil, é válida a declaração de decadência do direito de preferência de condômino que, embora notificado e ciente da alienação do imóvel, não efetua o depósito integral do preço no prazo de 180 dias, limitando-se a alegar aguardar autorização judicial ou escritura para financiamento; e (II) saber se a utilização exclusiva, pelos agravantes, de imóvel comum em condomínio, em percentual superior a 70% pertencente aos agravados, autoriza a condenação ao pagamento de aluguéis indenizatórios, com base nos arts. 1.314 e 1.319 do Código Civil. III. Razões de decidir 3. O agravo em recurso especial atende aos requisitos de admissibilidade previstos no art. 253, parágrafo único, I, do RISTJ, impugna especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial e autoriza, nos termos do art. 1.042, § 5º, do CPC, o julgamento conjunto do agravo e do recurso especial. 4. As teses relativas à usucapião (arts. 1.240 e 1.238 a 1.242 do Código Civil) não foram objeto de debate ou deliberação pelo Tribunal de origem, configurando ausência de prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF), além de demandarem reexame do acervo fático-probatório para aferição de metragem, animus domini e continuidade da posse (Súmula 7 do STJ), razão pela qual o recurso especial somente pode ser conhecido quanto à alegada violação do art. 504 do Código Civil e à divergência correlata. 5. O art. 504 do Código Civil estabelece, de forma taxativa, que o condômino preterido no conhecimento da venda poderá haver para si a parte vendida a estranhos, desde que deposite o preço pago pelo terceiro e requeira o exercício do direito de preferência no prazo decadencial de 180 dias, sob pena de decadência. 6. No caso, os agravantes foram notificados para o exercício da preferência em 20/06/2012, a venda e a transferência do imóvel formalizaram-se em 16/08/2012 e a ação anulatória apenas foi ajuizada em 07/11/2014, sem depósito do preço, revelando o transcurso de mais de dois anos após a alienação, de modo que a decadência foi corretamente reconhecida. 7. As alegações de que os agravantes "aguardavam autorização judicial" ou "escritura para financiamento" não possuem aptidão para suspender ou interromper o prazo decadencial, de natureza material e peremptória, nem para suprir a exigência de depósito do valor como condição de procedibilidade da ação, a qual deve ser cumprida de forma integral e concomitante ao ajuizamento. 8. O julgamento conjunto, pelo Tribunal de origem, da ação anulatória e da ação de indenização para fixação de aluguéis mostra-se tecnicamente adequado e compatível com a segurança jurídica, pois a análise do dever de indenizar depende da higidez do negócio jurídico translativo de propriedade, que foi validado com o reconhecimento da decadência. 9. Reconhecida a decadência e validada a compra dos quinhões pelos agravados, consolidando-se a propriedade de 71,40% do imóvel em seu favor, a utilização exclusiva do bem pelos agravantes, para moradia e exercício de atividade profissional, impõe o dever de indenizar os demais coproprietários, com fundamento nos arts. 1.314 e 1.319 do Código Civil, para evitar enriquecimento sem causa. 10. O valor mensal de R$ 642,60, arbitrado com base em avaliação mercadológica, deve ser mantido, porque os agravantes não produziram prova técnica capaz de infirmar o montante durante a instrução, e o entendimento do acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite a fixação de aluguéis pela utilização exclusiva de bem comum por um dos herdeiros ou condôminos, atraindo a incidência da Súmula 83 do STJ. 11. A incidência da Súmula 83 do STJ impede o conhecimento do recurso especial, tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do art. 105, III, da CF, de modo que fica prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial quando o acórdão recorrido coincide com a orientação consolidada desta Corte. IV. Dispositivo 12. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento, com majoração dos honorários advocatícios, observado o regime da justiça gratuita.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/03/2026 a 30/03/2026, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Raul Araújo. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.