STJ — 2854984

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL E DANOS MORAIS EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTEAMENTO. INADMISSIBILIDADE DO ESPECIAL POR AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO E INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o especial por ausência de prequestionamento do art. 18 da Lei n. 6.766/1979 (Súmula n. 282 do STF) e por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto às teses relativas aos arts. 9º da Lei n. 6.766/1979, 408, 416 e 944 do CC. 2. A controvérsia envolve ação de rescisão contratual e restituição de crédito c/c indenização por danos morais e tutela de urgência, fundada em atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento, com pedidos de devolução integral, multa de 20% sobre o valor corrigido do contrato e danos morais. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, declarou a rescisão por culpa da vendedora, determinou devolução integral das parcelas e impostos com correção e juros, aplicou multa compensatória de 20% sobre o valor corrigido do contrato com juros e fixou danos morais em R$ 10.000,00, além de honorários de 12%. 4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação apenas para reconhecer sucumbência recíproca e redistribuir ônus, mantendo a mora, a rescisão por culpa da vendedora, a devolução integral, a multa contratual, os juros de mora e os danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se o prazo máximo para execução das obras de infraestrutura do loteamento é de 4 anos, com termo inicial na aprovação do projeto, afastando a mora na data do ajuizamento, conforme os arts. 9º e 18 da Lei n. 6.766/1979; (ii) saber se a cláusula penal, nos termos dos arts. 408 e 416, parágrafo único, do CC, pode ser c/c indenização por dano moral, caracterizando dupla penalidade; e (iii) saber se, à luz do art. 944 do CC, há desproporcionalidade na soma das condenações, com pedido de minoração do dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Não se conhece da alegada violação ao art. 18 da Lei n. 6.766/1979 por ausência absoluta de prequestionamento nas instâncias ordinárias, incidindo a Súmula n. 282 do STF; inexiste prequestionamento ficto, pois o dispositivo não foi suscitado nos embargos de declaração. 7. Quanto ao art. 9º da Lei n. 6.766/1979, o exame demandaria reanálise do contexto fático-probatório e interpretação de cláusula contratual sobre prazos pactuados, o que é vedado em recurso especial, incidindo as Súmulas n. 7 e 5 do STJ. 8. As teses fundadas nos arts. 408, 416, parágrafo único e 944 do CC também não podem ser conhecidas, por exigirem interpretação de cláusula penal e reexame das circunstâncias do dano moral, atraindo as Súmulas n. 5 e 7 do STJ; ademais, o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte sobre rescisão por culpa exclusiva do vendedor e devolução integral, incidindo a Súmula n. 83 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 9 . Agravo em recurso especial desprovido. Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 282 do STF para impedir o conhecimento de alegada violação do art. 18 da Lei n. 6.766/1979, ante a ausência de prequestionamento. 2. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ para obstar o conhecimento das teses fundadas nos arts. 9º da Lei n. 6.766/1979, 408, 416, parágrafo único e 944 do CC, por demandarem reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais. 3. A manutenção da rescisão por culpa do vendedor, com devolução integral e condenação em danos morais, está em consonância com a jurisprudência desta Corte, atraindo a Súmula n. 83 do STJ". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, arts. 9º, 18; CC, arts. 408, 416, parágrafo único, 944; CPC, art. 85, § 11; Constituição Federal, art. 105, III, a. Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula n. 282; STJ, Súmulas n. 5, 7, 83; STJ, AgInt no AREsp n. 2.881.691/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados em 25/8/2025.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/03/2026 a 30/03/2026, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.