STJ — 2108369

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. A partir da Lei 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido. 2. O art. 32-A, II, da Lei 6.766/1979, incluído pela Lei 13.786/2018, autoriza, na hipótese de distrato por culpa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal. 3. O contrato celebrado entre as partes reproduz os termos da lei, não se podendo reputar abusiva cláusula penal que se limita a prever hipótese autorizada pelo ordenamento, salvo demonstração de desproporcionalidade concreta, não evidenciada nos autos. Na ausência de hipótese de abusividade ou de circunstância que justifique a redução do percentual de retenção, deve prevalecer o contrato livremente pactuado pelas partes. 4. Observado o limite legal de retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, a inexistência de saldo positivo em favor do adquirente - seja porque os valores pagos não superam o montante retido, seja porque se compensam integralmente com encargos devidos - não autoriza a cobrança de qualquer quantia adicional do comprador. 5. O argumento de violação de normas legais sem a individualização precisa e compreensível do dispositivo legal supostamente ofendido, isto é, sem a específica indicação numérica do artigo de lei, parágrafos e incisos e das alíneas, e a citação de passagem de artigos sem a efetiva demonstração de contrariedade de lei federal impedem o conhecimento do recurso especial por deficiência de fundamentação (Súmula 284/STF). 6. Recurso especial a que se conhece parcialmente para, nessa extensão, dar-lhe provimento.” A transcrição é literal e vem do espelho 1452057, publicado pelo tribunal em 3 de julho de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.

Embargos de declaração interrompem o prazo para os demais recursos (art. 1.026 do CPC). Interrompem, não suspendem: julgados os embargos, o prazo da apelação ou do agravo recomeça do zero para ambas as partes. Esse efeito explica boa parte da popularidade do recurso — e também os abusos.