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STJ — 2736355

Classe: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIALOrgao: QUARTA TURMAData Publicacao: 2026-08-18

Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: 13c729371a40a2f8a05029ac320d27e92101dc4437e9620e2ee4d6410b9e9b7c

Registro público original completo (JSON)

Assunto e questão jurídica conforme a ementa oficial

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. HIPOTECA. EFICÁCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS EMBARGOS DE TERCEIRO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ

  1. A questão controvertida consiste em determinar se é válida a penhora judicial decorrente de garantia real hipotecária oriunda de cédula de crédito industrial, averbada após a celebração de contrato de compra e venda de imóvel comercial, não registrado na matrícula do imóvel.
  2. A Súmula 308 do STJ, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.
  3. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do Código Civil de 2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.
  4. No caso, o contrato de compra e venda de imóvel, sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível ao credor hipotecário que de boa-fé recebeu o imóvel comercial como garantia real. Ausente a formalidade considerada essencial para que o contrato de compra e venda realizado possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível ao banco financiador que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de execução legítima.
  5. Nessa linha, é de se confirmar o provimento do recurso especial para julgar improcedentes os embargos de terceiro. Embora a hipoteca não subsista mais no plano fático, pois baixada em maio de 2024, permanece o interesse jurídico na discussão em torno da validade da constrição quanto aos seus efeitos processuais e sucumbenciais, devendo os ônus sucumbenciais serem arcados pelos embargantes/agravantes.
  6. Agravo interno desprovido.

Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.

Ementa

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. HIPOTECA. EFICÁCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS EMBARGOS DE TERCEIRO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A questão controvertida consiste em determinar se é válida a penhora judicial decorrente de garantia real hipotecária oriunda de cédula de crédito industrial, averbada após a celebração de contrato de compra e venda de imóvel comercial, não registrado na matrícula do imóvel. 2. A Súmula 308 do STJ, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes. 3. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do Código Civil de 2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes. 4. No caso, o contrato de compra e venda de imóvel, sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível ao credor hipotecário que de boa-fé recebeu o imóvel comercial como garantia real. Ausente a formalidade considerada essencial para que o contrato de compra e venda realizado possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível ao banco financiador que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de execução legítima. 5. Nessa linha, é de se confirmar o provimento do recurso especial para julgar improcedentes os embargos de terceiro. Embora a hipoteca não subsista mais no plano fático, pois baixada em maio de 2024, permanece o interesse jurídico na discussão em torno da validade da constrição quanto aos seus efeitos processuais e sucumbenciais, devendo os ônus sucumbenciais serem arcados pelos embargantes/agravantes. 6. Agravo interno desprovido.

Dispositivo transcrito

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 06/08/2026 a 12/08/2026, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.