STJ — 2100103
Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: ae2421e2775581e8308a15377b0cfdcc56e5a8691e9f7de3323141cd2e138a59
Origem do registro no STJ
Conjunto de dados oficial do STJ
- Identificador na fonte
- 000912005
- Número de registro na fonte
- 202201570254
- Coleta informada no registro
- 2026-09-16T12:51:45Z
Registro público original completo (JSON)
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Assunto e questão jurídica conforme a ementa oficial
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
- A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
- Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
- As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.
- Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
- Recurso especial provido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES
CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO
CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL.
POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio
edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é
possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito
condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos
termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.
2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de
propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de
qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na
condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não
pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.
3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do
credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele
integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução
para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do
proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob
pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela
quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do
exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor
fiduciante.
4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B,
parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de
alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as
relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar
relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de
terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre
condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor
de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter
rem.
5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino
credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de
terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o
ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel
alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa
obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.
O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se
dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.
6. Recurso especial provido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da SEGUNDA SEÇÃO do Superior Tribunal de
Justiça, após o voto do Sr. Ministro Relator dando provimento ao
recurso especial para reconhecer a possibilidade de penhora do
imóvel que originou a dívida condominial, devendo o condomínio
exequente promover a prévia citação também do credor fiduciário, a
fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade
de quitar o débito condominial, no que foi acompanhado pelos Srs.
Ministros Maria Isabel Gallotti, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e
João Otávio de Noronha, e o voto divergente do Sr. Ministro Antonio
Carlos Ferreira, no sentido de reconhecer a impenhorabilidade da
unidade alienada fiduciariamente por débitos condominiais, sendo
acompanhado pelos Srs. Ministros Marco Buzzi, Nancy Andrighi e
Humberto Martins, por maioria, dar provimento ao recurso especial,
nos termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Votaram vencidos os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco
Buzzi, Nancy Andrighi e Humberto Martins.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2100103 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “SEGUNDA SEÇÃO”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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