Divergência entre a área anunciada e a área real do imóvel
A decisão de comprar um imóvel se apoia em poucos números, e a metragem é o principal deles. Ela define o preço por metro quadrado, a comparação com outras opções e o próprio projeto de vida do comprador. Quando a medição posterior revela área menor do que a anunciada, o negócio inteiro muda de conta. A discussão que se abre não é sobre gosto ou expectativa: é sobre a diferença entre o que foi ofertado e o que foi entregue.
O material de vendas integra o contrato
O art. 30 do Código de Defesa do Consumidor determina que toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, obrigue o fornecedor que a fizer veicular e integre o contrato que vier a ser celebrado.
Folder, planta, memorial descritivo, site do empreendimento e apresentação do corretor são publicidade precisa quando indicam metragem. E o art. 31 exige informações corretas, claras, precisas e ostensivas sobre características e quantidade — a área é o dado quantitativo por excelência de um imóvel.
Área privativa, comum e total: a fonte de muita confusão
Antes de concluir que houve irregularidade, verifique qual área foi anunciada. Imóveis têm área privativa, área comum proporcional e área total, e a diferença entre elas costuma ser expressiva.
Anúncio que divulga a área total sem esclarecer o que ela inclui, levando o comprador a supor que se trata do espaço interno do apartamento, informa de modo incompleto. Já anúncio que discrimina cada componente cumpre o dever de clareza, ainda que a área privativa seja menor do que o número em destaque. Compare o que foi anunciado com o que consta do memorial de incorporação registrado — é ele que descreve oficialmente o empreendimento.
Como apurar a área real
Contrate profissional habilitado para medição, com emissão de documento técnico assinado, e compare o resultado com a planta e o memorial. Fotografe as medições. Em imóvel usado, a matrícula do registro de imóveis traz a área registrada, que serve de parâmetro adicional.
Diferenças pequenas podem decorrer de tolerância construtiva ou de critério de medição — parede contada pelo eixo ou pela face interna, por exemplo. O que interessa é a divergência relevante, aquela que altera o valor do negócio ou frustra a finalidade da compra.
O que exigir
Havendo divergência material, o art. 35 abre três alternativas à livre escolha do consumidor: exigir o cumprimento forçado da obrigação nos termos da oferta, aceitar outro produto ou serviço equivalente, ou rescindir o contrato com restituição da quantia antecipada, monetariamente atualizada, e perdas e danos.
Em imóvel, o cumprimento forçado costuma ser materialmente impossível, e a discussão se desloca para duas saídas: o abatimento proporcional do preço, correspondente à área faltante, ou a rescisão com devolução dos valores pagos. Some, quando houver, os danos comprovados — despesas de mudança, custo do laudo, financiamento contratado sobre valor maior.
Prazos e provas que precisam ser preservados
Guarde todo o material de vendas: folder impresso, capturas do site do empreendimento com data, mensagens do corretor, proposta assinada e o contrato. Esse acervo é o que demonstra o que foi prometido, e some com o tempo quando o empreendimento sai do ar.
Sobre prazo, o art. 26 trata da decadência para reclamar de vícios aparentes ou de fácil constatação, com noventa dias para produtos duráveis, contados da entrega efetiva; em vício oculto, a contagem começa quando o defeito se evidencia — hipótese comum aqui, já que a área raramente é medida na vistoria. E o art. 27 fixa em cinco anos a prescrição da pretensão de reparação por fato do produto ou do serviço, contados do conhecimento do dano e de sua autoria. Discussões imobiliárias envolvem valores altos e cálculo de abatimento, e costumam ser conduzidas com advogado particular desde a notificação, com contrato e laudo enviados em formato digital.
Perguntas frequentes
O contrato prevê tolerância de diferença de área. Isso vale?
Cláusula de tolerância razoável, informada com clareza, costuma ser aceita. O que não se admite é tolerância ampla o bastante para absorver divergência relevante, situação que se aproxima da desvantagem exagerada vedada pelo art. 51, IV.
Comprei na planta e a área mudou no projeto aprovado. Como fica?
Alteração de projeto precisa ser comunicada e, quando altera dado essencial anunciado, dá ao comprador o direito de rever o negócio. Guarde a versão do material de vendas vigente na data da compra.
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