Custos recorrentes omitidos na venda de multipropriedade

Custo recorrente é elemento essencial do negócio

O art. 31 do Código de Defesa do Consumidor exige que a oferta e a apresentação de produtos e serviços assegurem informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre características, qualidades, composição, preço, garantia e prazos, entre outros dados.

Em multipropriedade, o preço não é apenas o valor da cota: é a cota somada aos custos periódicos que acompanham a titularidade por anos. Apresentar um sem o outro comunica um preço que não corresponde ao compromisso assumido.

A omissão como publicidade enganosa

O art. 37 proíbe a publicidade enganosa e, no § 1º, define como enganosa a comunicação inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito, entre outros dados, do preço.

Não é preciso que alguém minta sobre a taxa. Basta que a apresentação a mantenha fora do campo de visão do comprador enquanto enfatiza os benefícios. Esse desequilíbrio deliberado entre o que se destaca e o que se silencia é o núcleo da enganosidade por omissão.

Contrato de adesão e conhecimento prévio

O art. 46 estabelece que os contratos não obrigam o consumidor se não lhe for dada oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.

Assinatura obtida no mesmo dia da apresentação, sem entrega prévia do contrato completo e do memorial com a previsão de custos, tem exatamente esse problema. Some-se o art. 51, IV, que considera nulas as cláusulas que estabeleçam obrigações iníquas ou coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

O direito de arrependimento e os prazos de saída

Quando a contratação ocorre fora do estabelecimento comercial — em estande de shopping, hotel ou evento —, incide o art. 49, que permite desistir do contrato no prazo de sete dias contados da assinatura ou do recebimento do produto ou serviço, com devolução imediata e monetariamente atualizada dos valores pagos a qualquer título.

A legislação específica que disciplinou a multipropriedade imobiliária traz regras próprias sobre a fração de tempo, a convenção do condomínio e as obrigações de custeio, e o contrato deve descrevê-las. Peça esses documentos antes de assinar e leve-os para leitura fora do ambiente de venda — nenhuma proposta legítima perde validade porque o comprador quis analisá-la em casa.

O que fazer depois de assinado

Reúna a peça publicitária, o material de apresentação, as mensagens trocadas com o vendedor, o contrato e a memória de custos recebida — ou a prova de que ela não foi entregue. Formalize a reclamação exigindo a revisão das cláusulas ou a rescisão com devolução, conforme o caso.

Registre no órgão de defesa do consumidor e na plataforma pública de consumo. Discussões sobre distrato de multipropriedade envolvem cálculo de retenção, valores já pagos e cobranças em aberto, e costumam exigir análise contratual detalhada — trabalho conduzido por advogado particular a partir do contrato e do material de venda digitalizados.

Um exemplo ilustra a diferença entre informação e omissão: apresentação que exibe, em quadro próprio, o valor da cota, a taxa de manutenção anual estimada e o critério de reajuste dá ao comprador os elementos para decidir. Apresentação que projeta apenas comparações com diárias de hotel e menciona a taxa uma única vez, verbalmente, no fim da conversa, não.