Síndico: eleição, poderes e responsabilidade na gestão do condomínio

Eleição e mandato

A assembleia escolhe um síndico, que pode não ser condômino, para administrar o condomínio por prazo não superior a dois anos, renovável — é o que dispõe o art. 1.347. A Lei 4.591/1964 já previa mandato de até dois anos com reeleição permitida, na forma da convenção.

A possibilidade de o síndico não ser morador abre espaço para a figura do síndico profissional, contratado pela sua experiência de gestão. Muda quem exerce; não mudam os deveres.

O que compete ao síndico

O art. 1.348 lista as atribuições: convocar a assembleia, representar o condomínio ativa e passivamente em juízo e fora dele, dar imediato conhecimento à assembleia de demanda judicial ou administrativa, cumprir e fazer cumprir a convenção e as deliberações, diligenciar a conservação das partes comuns, elaborar orçamento, cobrar contribuições e multas, prestar contas e manter o seguro da edificação.

Duas dessas atribuições concentram a maioria dos conflitos: a cobrança dos inadimplentes e a conservação das partes comuns, que envolve decidir o que é urgente e o que pode esperar.

Onde termina o poder de decidir sozinho

O síndico executa; a assembleia delibera. Obras que ultrapassam a manutenção ordinária, alteração de regras de uso, aumento de contribuição, contratação de valor relevante e ajuizamento de ações estratégicas passam pelo colegiado.

A assembleia também pode investir outra pessoa, condômino ou não, em funções administrativas, e pode transferir poderes de representação a terceiros, com os limites que fixar. A convenção detalha esse desenho, e é nela que se confere, antes de qualquer discussão, quem podia decidir o quê.

Prestação de contas e responsabilidade pessoal

Prestar contas à assembleia é dever legal, anualmente e quando exigido. Contas rejeitadas, ausência de documentação, mistura entre conta do condomínio e conta pessoal e contratações sem respaldo abrem caminho para a destituição, que a lei admite quando o síndico pratica irregularidades, não presta contas ou administra de forma inconveniente.

A responsabilidade pessoal não decorre do simples insucesso de uma gestão: decorre de ato contrário à lei, à convenção ou à deliberação, ou de omissão que gere dano.

Exemplo: um síndico contrata reforma de fachada de valor elevado sem aprovação da assembleia e sem cotação. O contrato pode ser questionado, e o prejuízo demonstrado tende a ser imputado a quem decidiu fora da sua competência.