Preempção ou preferência: a cláusula que garante recomprar o bem

A obrigação que a cláusula cria para o comprador

Pelo art. 513, quem comprou fica obrigado a oferecer a coisa ao vendedor antes de vendê-la ou dá-la em pagamento a outra pessoa, para que ele exerça a prelação tanto por tanto. O antigo dono não ganha desconto: ele iguala a proposta que o comprador recebeu.

O prazo de vigência da cláusula tem teto legal — não pode exceder cento e oitenta dias para coisa móvel nem dois anos para imóvel. Estipulação mais longa não sobrevive a esse limite.

Como e em quanto tempo a preferência se exerce

Não havendo prazo ajustado no contrato, o direito caduca se não for exercido em três dias, no caso de bem móvel, ou em sessenta dias, no caso de imóvel, contados da notificação feita pelo comprador (art. 516). Quem exerce a preferência precisa pagar, sob pena de perdê-la, nas mesmas condições oferecidas pelo terceiro.

O vendedor não fica só esperando: constando-lhe que o comprador pretende alienar, pode tomar a iniciativa e intimá-lo, conforme o art. 514.

O que acontece se o comprador ignorar a cláusula

A venda ao terceiro não é desfeita automaticamente. A consequência prevista no art. 518 é indenizatória: o comprador responde por perdas e danos se alienar sem dar ao vendedor ciência do preço e das vantagens oferecidas, e o adquirente responde solidariamente quando tiver agido de má-fé.

Aí está a diferença crucial entre esta figura e a preferência legal entre condôminos, em que o preterido pode depositar o preço e ficar com a parte vendida. Na preempção contratual, o titular preterido busca reparação, não o bem.

Exemplo: uma empresa vende um galpão com cláusula de preferência de dois anos; o comprador revende no primeiro ano sem oferecer. O galpão permanece com o novo adquirente de boa-fé, e a discussão se converte em perdas e danos.

Preempção contratual e preempção urbanística

O mesmo nome aparece no direito urbanístico com outro conteúdo. O Estatuto da Cidade confere ao Poder Público municipal, no art. 25, preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares, nas áreas delimitadas por lei municipal baseada no plano diretor.

Uma nasce do contrato entre as partes; a outra, de lei municipal e de política urbana. Um imóvel pode estar sujeito às duas, e quem vai vender precisa checar ambas antes de fechar negócio.