Dívida de condomínio anterior à compra: por que o novo dono paga
Descobrir, meses depois de assinar a escritura, que o apartamento tinha cotas de condomínio em atraso da gestão do antigo proprietário costuma gerar indignação: afinal, a dívida não foi contraída por quem comprou o imóvel. Ainda assim, a regra geral é que o novo dono responde por ela.
A natureza propter rem da obrigação condominial
O artigo 1.345 do Código Civil estabelece que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Essa obrigação é chamada de propter rem: ela acompanha o imóvel, não a pessoa, porque decorre da própria titularidade da unidade dentro do condomínio, e não de um contrato pessoal assumido pelo comprador.
Por que essa regra existe
O condomínio depende do rateio de todos os condôminos para se manter — segurança, limpeza, manutenção de elevadores — e não teria como perseguir um antigo proprietário que já se mudou e, muitas vezes, não deixa bens ou endereço rastreável. Ao vincular a dívida ao imóvel, a lei garante que o condomínio sempre tenha a quem cobrar: o titular atual da unidade.
O que o comprador pode e deve verificar antes da compra
A certidão negativa de débitos condominiais, emitida pela administradora ou pelo síndico, é o documento central para essa verificação, e costuma ser exigida em qualquer negociação bem estruturada. Também vale conferir atas recentes de assembleia, que podem revelar débitos discutidos mas ainda não lançados na certidão, além de eventual fundo de reserva pendente de rateio extraordinário aprovado antes da venda, que também pode ser cobrado do novo proprietário mesmo sem constar ainda como débito vencido na data da compra.
Regresso contra quem vendeu o imóvel
Embora o condomínio possa cobrar do novo proprietário, isso não significa que o comprador fique sem alternativa: cabe ação de regresso contra o vendedor, pedindo o ressarcimento do valor pago, especialmente quando o contrato de compra e venda previa expressamente a entrega do imóvel livre de débitos, ou quando o vendedor omitiu a existência da dívida durante a negociação.
Quando o comprador tem defesa contra a própria cobrança
Se o comprador obteve certidão negativa de débitos antes da compra e o condomínio, por falha própria, deixou de informar dívida já existente na época, é possível discutir a responsabilidade do condomínio por essa omissão, embora a tendência dos tribunais seja preservar a natureza propter rem da obrigação e direcionar a discussão principal para o regresso contra o vendedor. A data de referência costuma ser o registro da escritura no cartório de imóveis, e não a simples assinatura do contrato particular, o que também pode influenciar a partir de quando o novo proprietário passa a responder pelas cotas vincendas.
Um exemplo prático: a certidão que não foi pedida antes da compra
Um comprador adquire um apartamento sem solicitar certidão de débitos condominiais, confiando na palavra do vendedor de que tudo estava quitado. Meses depois, recebe cobrança de oito meses de cotas em atraso, referentes ao período anterior à venda. Diante da dívida vinculada ao imóvel, ele quita o valor para evitar execução e busca, em seguida, o ressarcimento junto ao antigo proprietário. A montagem dessa ação de regresso, com o contrato de compra e venda e os comprovantes de pagamento reunidos, pode ser conduzida por advogado particular a partir dos documentos digitalizados, sem prometer a recuperação integral do valor pago.
Perguntas frequentes
A imobiliária que intermediou a venda tem responsabilidade pela dívida oculta?
Depende do contrato de intermediação e da comprovação de que a imobiliária sabia ou deveria saber da dívida e não informou; em geral, a responsabilidade principal recai sobre o vendedor, mas a atuação da imobiliária pode ser discutida conforme o caso.
É possível incluir no contrato de compra e venda uma cláusula sobre dívidas de condomínio?
Sim, e é recomendável: cláusula expressa exigindo a entrega do imóvel livre de débitos condominiais facilita bastante a ação de regresso caso surja dívida anterior não informada.
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