Encargos do aluguel atrasado: multa, juros e correção
Multa, juros e atualização exercem funções distintas, mas não podem ser somados sem ler o contrato e a lei vigente. A Lei 14.905/2024 mudou o artigo 406 do Código Civil: quando não há taxa convencionada, a taxa legal parte da Selic menos a atualização monetária, evitando duplicidade.
A multa nasce da cláusula e tem limites civis
A Lei do Inquilinato não fixa percentual único de multa para aluguel. O contrato deve ser conferido, e os artigos 412 e 413 do Código Civil impedem que a cláusula penal exceda a obrigação principal e permitem redução equitativa quando houve cumprimento parcial ou excesso manifesto. O teto de dois por cento do crédito ao consumidor não pode ser transportado automaticamente a toda locação civil.
A taxa legal mudou com a Lei 14.905 de 2024
O artigo 406 atual determina taxa legal quando os juros não foram convencionados, foram previstos sem percentual ou decorrem da lei. Ela corresponde à Selic menos o índice de atualização monetária do artigo 389, conforme metodologia regulamentada. Se o resultado for negativo, considera-se zero. A antiga referência genérica aos tributos federais não descreve mais a redação vigente.
Atualização supletiva e juros não devem repetir a inflação
Sem índice convencionado ou lei específica, o artigo 389 usa o IPCA como atualização supletiva. Como a taxa legal do artigo 406 já deduz essa atualização da Selic, não se soma novamente a Selic integral ao IPCA. O cálculo deve manter atualização monetária e juros em componentes coerentes, sem duplicidade. Dívidas que atravessam a entrada em vigor da Lei 14.905/2024 exigem análise temporal.
Planilha deve reproduzir contrato, datas e pagamentos
Separe principal de cada mês, vencimento, multa, taxa de juros, índice e abatimentos. Verifique se encargos incidiram sobre parcela já paga ou se houve capitalização não prevista. Divergência deve ser contestada item a item, sem assumir que todo acréscimo é abusivo ou que a taxa contratual sempre prevalece.
Perguntas frequentes
A multa de aluguel é sempre limitada a dois por cento?
Não. Esse limite não se aplica automaticamente a toda locação civil; valem contrato, artigos 412 e 413 e controle concreto de excesso.
Posso somar IPCA e Selic integral quando não há cláusula?
Não pela sistemática vigente. A Lei 14.905 define taxa legal como Selic menos atualização monetária, justamente para evitar duplicidade com o artigo 389.
Qual taxa vale para atraso iniciado antes de 2024?
Dívida que atravessa a mudança legislativa exige análise temporal das parcelas e da entrada em vigor. Não aplique a fórmula nova retroativamente sem conferir o período jurídico.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.