Wiki Jurídica

Usucapião de imóvel alienado fiduciariamente: o obstáculo do credor

Por , OAB/RJ 227191 · Revisão: Rafael Toledo · Atualizado em · 2 fontes oficiais verificadas

Ocupar um imóvel financiado por terceiro, sem nunca ter pago as parcelas nem ter contrato com o banco ou a incorporadora, gera uma dúvida recorrente: se o financiamento nunca foi quitado, seria possível usucapir o bem enquanto o credor não toma providência? A resposta, na maioria dos casos, é desanimadora para quem ocupa.

O que é a propriedade resolúvel do credor fiduciário

Na alienação fiduciária em garantia, disciplinada pela Lei 9.514/1997, o credor detém a propriedade do imóvel até a quitação integral da dívida, e o devedor fica apenas com a posse direta. Essa propriedade se chama resolúvel porque se extingue automaticamente quando a dívida é paga, mas até lá o credor é, para todos os efeitos legais, o dono do bem, o que muda completamente a análise de qualquer pedido de usucapião envolvendo esse imóvel.

Por que o banco costuma vencer essa disputa

Como o credor fiduciário é o titular da propriedade, e não um terceiro alheio ao imóvel, a posse exercida por quem ocupa o bem sem título nenhum tende a ser interpretada como posse precária ou clandestina em relação a ele, o que impede a contagem do prazo de usucapião. Além disso, a lei confere ao credor mecanismos próprios e mais rápidos para retomar o imóvel em caso de inadimplência, como a consolidação da propriedade e o leilão extrajudicial, previstos no artigo 23 da mesma lei.

Casos em que a discussão fica mais complexa

Quando o próprio devedor fiduciante — quem tomou o financiamento — permanece na posse por longo período após o vencimento sem que o credor tome qualquer providência de retomada, alguns argumentos são levantados sobre inércia do credor, mas os tribunais costumam manter a prevalência da propriedade fiduciária enquanto ela não for formalmente extinta ou declarada perdida por outro meio. Situações de ocupação por terceiro totalmente estranho ao contrato de financiamento são ainda mais frágeis para o pedido de usucapião.

O que resta a quem ocupa esse tipo de imóvel

Negociar diretamente com o credor a quitação ou a regularização da posse, acompanhar eventual leilão extrajudicial para tentar arrematar o próprio imóvel, ou buscar orientação jurídica sobre a real situação registral antes de investir tempo em um pedido de usucapião que dificilmente prospera tende a ser mais produtivo do que insistir na tese. Um advogado consegue avaliar a matrícula do imóvel e o histórico do contrato de financiamento a partir de documentos enviados digitalmente, sem que o interessado precise se deslocar até um escritório apenas para uma primeira análise.

Proveniência

Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.

Conteúdos relacionados

Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.