Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULA E INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO. 1. A oposição de embargos de declaração para suscitar a manifestação do Tribunal de origem sobre matéria omitida no acórdão, aliada à alegação de violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil no recurso especial, configura o prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do mesmo diploma…
Ementa
PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE
RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REVISÃO DE CLÁUSULA E INDENIZAÇÃO.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO
JURISDICIONAL. PREQUESTIONAMENTO FICTO. CLÁUSULA PENAL. BASE DE
CÁLCULO. VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO SOBRE
VALORES PAGOS. PARCIAL PROVIMENTO.
1. A oposição de embargos de
declaração para suscitar a manifestação do Tribunal de origem sobre
matéria omitida no acórdão, aliada à alegação de violação ao art.
1.022 do Código de Processo Civil no recurso especial, configura o
prequestionamento ficto previsto no art. 1.025 do mesmo diploma
legal, superando-se o óbice da Súmula 211 do Superior Tribunal de
Justiça.
2. É abusiva, por colocar o consumidor em desvantagem
exagerada, a cláusula penal que estabelece como base de cálculo da
multa rescisória o valor integral do contrato de promessa de compra
e venda de imóvel, em detrimento do montante efetivamente adimplido
pelo promitente comprador. A referida estipulação viola o disposto
no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor e enseja o
enriquecimento sem causa do promitente vendedor.
3. A jurisprudência
pacífica deste Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de
que, em caso de rescisão contratual por culpa do adquirente, a
retenção de valores pelo vendedor deve se limitar a um percentual
entre 10% e 25% das quantias pagas, a ser definido de acordo com as
particularidades do caso concreto.
4. Recurso especial parcialmente
provido para redimensionar o percentual de retenção para 25% (vinte
e cinco por cento) dos valores pagos pelos promitentes compradores.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por
unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto
do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy
Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o
Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto
Martins.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2707207 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-21.2. SHA-256 da fonte:
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