STJ — 2777625

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. NULIDADE DE CITAÇÃO. VALIDADE DO ATO CITATÓRIO. RESPONSABILIDADE CIVIL DA ADMINISTRADORA. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. ANÁLISE FÁTICO-PROBATÓRIA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVOS CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS ESPECIAIS. 1. A aferição da validade da citação, quando baseada na análise de circunstâncias fáticas e probatórias específicas, encontra óbice na Súmula 7 do STJ, que veda o reexame de provas em sede de recurso especial. 2. Caracterizada a falha na prestação de serviços da administradora imobiliária pela omissão na comunicação de débitos condominiais e pela negligência na conservação do imóvel, a responsabilidade civil resta configurada com base no conjunto probatório dos autos. 3. A revisão da conclusão sobre abusividade de cláusula contratual, quando vinculada ao contexto fático específico e à intenção das partes contratantes, demanda reinterpretação de cláusulas e reexame probatório, procedimento vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. 4. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais. RECURSO DE 7IMOB INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA LTDA 1. A presunção de validade da citação realizada mediante entrega de correspondência a funcionário da portaria responsável pelo recebimento, com aplicação do art. 248, §4º, do CPC, não pode ser afastada sem reexame do conjunto fático-probatório. 2. Demonstrada a falha na prestação de serviços pela omissão na fiscalização de pagamentos e comunicação tempestiva à proprietária, bem como pela má escolha do inquilino, a responsabilidade da administradora resta caracterizada mediante análise probatória insuscetível de revisão em sede especial. 3. A pretensão de reexame de fatos e provas para afastar a validade da citação e a responsabilidade civil por falha na prestação de serviço encontra óbice na Súmula 7 do STJ. RECURSO DE MARIANA VIANA BORGES 1. A validade de cláusula contratual que prevê multa para rescisão de contrato de administração imobiliária, quando analisada em contexto fático específico, não pode ser revista sem interpretação de cláusulas contratuais e reexame probatório. 2. Verificado que a cláusula visa resguardar o trabalho da administradora e coibir aproveitamento indevido dos serviços de captação, sua legalidade foi reconhecida com base nas circunstâncias concretas da rescisão. 3. A análise da abusividade de cláusula contratual, quando vinculada ao contexto fático-probatório e à intenção das partes, atrai a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/10/2025 a 13/10/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.