STJ — 2104086
Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: 64dd7486470d3b84bd05ddee2c7a634fac4ea1fc49e847340390a26a73ce87ae
Origem do registro no STJ
Conjunto de dados oficial do STJ
- Identificador na fonte
- 930922
- Número de registro na fonte
- 202303739118
- Coleta informada no registro
- 2026-09-10T12:42:21Z
Registro público original completo (JSON)
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Assunto e questão jurídica conforme a ementa oficial
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor.
- Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão.
- A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido.
- Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos.
- No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente.
- Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO
CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A
LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA
INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE
DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO
EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA.
1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de
valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos
pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao
comprador a respeito das consequências da desistência do negócio,
não há como afastar suas disposições, especialmente quando não
constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de
Defesa do Consumidor.
2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote
não edificado, até 28/12/2018, quando entrou em vigor a Lei nº
13.786/2018, em regra não era devida a devolução, pelo promissário
comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou
fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se
no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma
lei regulando a questão.
3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de
fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de
rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde
que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa
disposição contratual nesse sentido.
4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado
que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores
correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas,
quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor
desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de
quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos.
5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento
de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da
Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a
retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido
após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e
contratualmente.
6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, após o voto-vista do Ministro Marco Buzzi dando parcial
provimento ao recurso especial, divergindo em parte da relatora, por
maioria, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, negar-lhe
provimento, nos termos do voto da relatora.
Votou vencido o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Votaram com a Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI os Srs. Ministros
Antonio Carlos Ferreira, João Otávio de Noronha e Raul Araújo.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2104086 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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