Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº
13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.
TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. RESTITUIÇÃO
DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ.
APLICAÇÃO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Ação de rescisão de contratual.
- A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do
Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC
se aplica quando preenchido um requisito adicional: a
caracterização de uma relação de consumo.
- Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do
Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se
tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o
limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da
taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts.
51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira
Turma, DJEN 19/9/2025).
- De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do
STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que
é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de
compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não
enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento
dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem
causa.
- Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a
restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como
prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática
abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já
decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica
nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata
restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ.
- Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº
13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS.
RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS.
TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. RESTITUIÇÃO
DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ.
APLICAÇÃO.
1. Ação de rescisão de contratual.
2. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do
Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC
se aplica quando preenchido um requisito adicional: a
caracterização de uma relação de consumo.
3. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do
Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se
tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o
limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da
taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts.
51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira
Turma, DJEN 19/9/2025).
4. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do
STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que
é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de
compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não
enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do
vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento
dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem
causa.
5. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a
restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como
prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática
abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já
decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a
prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica
nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata
restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ.
6. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior
Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025,
por unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento,
nos termos do voto da Sra. Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura
Ribeiro e Daniela Teixeira votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Jurisprudência citada no registro do STJ
(LEI DO DISTRATO - CARACTERIZAÇÃO DE UMA RELAÇÃO DE CONSUMO -
PREVALÊNCIA DO CDC)
STJ - <<REsp 2106548>>-SP, <<REsp 2117412>>-SP,
<<REsp 2107422>>-SP, <<REsp 2111681>>-SP
(COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DISTRATO PELO ADQUIRENTE - RETENÇÃO DE
25% DOS VALORES PAGOS - EXCEÇÃO - TAXA DE FRUIÇÃO)
STJ - <<REsp 2106548>>-SP
Súmulas mencionadas no registro
Referências legislativas textuais na fonte
- LEG:FED LEI:013786 ANO:2018
- LEG:FED SUM:****** ANO:****
***** SUM(STJ) SÚMULA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
SUM:000543
- LEG:FED LEI:006766 ANO:1979
***** LPSU-1979 LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.