STJ — 2100351
Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: c51d1a4cfcc70d0bfce95208aadfb3687dbdb599c31914653f04159e762fbc50
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Assunto e questão jurídica conforme a ementa oficial
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IRREGULARIDADE DO IMÓVEL. FALTA DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E DE CERTIFICADO DE VISTORIA DE CONCLUSÃO DE OBRAS. ART. 22, I, DA LEI 8.245/1991. RESPONSABILIDADE DA LOCADORA PELA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL. DEVER DE COOPERAÇÃO E BOA-FÉ OBJETIVA. ARTS. 113 E 422 DO CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULA PENAL. ARTS. 408 E 413 DO CÓDIGO CIVIL. RAZOABILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Trata-se de recurso especial interposto em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos e aplicação de multa, decorrente de contrato de locação comercial cujo imóvel não possuía regularização na municipalidade, impedindo a obtenção de alvará de funcionamento pela locatária.
- O objetivo recursal é decidir se (i) a responsabilidade pela regularização do imóvel e pela obtenção de licenças de funcionamento compete à locadora, nos termos do art. 22, I, da Lei 8.245/1991; (ii) se a aplicação da multa contratual é cabível diante da rescisão motivada pela irregularidade do imóvel; e (iii) se o acórdão recorrido divergiu de outros tribunais quanto ao alcance das obrigações da locadora previstas na Lei do Inquilinato.
- O art. 22, I, da Lei do Inquilinato impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em condições adequadas ao uso a que se destina, compreendendo também a sua regularização formal perante o poder público. A omissão na apresentação de documentos exigidos para o alvará de funcionamento caracteriza descumprimento contratual e enseja a responsabilidade da locadora pelos prejuízos decorrentes.
- A boa-fé objetiva, prevista nos arts. 113 e 422 do Código Civil, impõe deveres de cooperação entre as partes na execução do contrato. O descumprimento desse dever pela locadora, que permaneceu inerte diante das notificações da locatária para regularização do imóvel, justifica a manutenção da decisão que reconheceu sua culpa pela rescisão.
- A multa contratual fixada em 10% sobre o valor do contrato não se mostra desproporcional, tendo em vista que a rescisão resultou de conduta da locadora. A revisão do quantum fixado demandaria reexame de provas, providência vedada em recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ.
- Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, não provido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO
COMERCIAL. IRREGULARIDADE DO IMÓVEL. FALTA DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO E
DE CERTIFICADO DE VISTORIA DE CONCLUSÃO DE OBRAS. ART. 22, I, DA
LEI 8.245/1991. RESPONSABILIDADE DA LOCADORA PELA REGULARIZAÇÃO DO
IMÓVEL. DEVER DE COOPERAÇÃO E BOA-FÉ OBJETIVA. ARTS. 113 E 422 DO
CÓDIGO CIVIL. CLÁUSULA PENAL. ARTS. 408 E 413 DO CÓDIGO CIVIL.
RAZOABILIDADE. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ.
RECURSO CONHECIDO PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso especial interposto em ação de rescisão
contratual cumulada com restituição de valores pagos e aplicação de
multa, decorrente de contrato de locação comercial cujo imóvel não
possuía regularização na municipalidade, impedindo a obtenção de
alvará de funcionamento pela locatária.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) a responsabilidade pela
regularização do imóvel e pela obtenção de licenças de funcionamento
compete à locadora, nos termos do art. 22, I, da Lei 8.245/1991;
(ii) se a aplicação da multa contratual é cabível diante da rescisão
motivada pela irregularidade do imóvel; e (iii) se o acórdão
recorrido divergiu de outros tribunais quanto ao alcance das
obrigações da locadora previstas na Lei do Inquilinato.
3. O art. 22, I, da Lei do Inquilinato impõe ao locador o dever de
entregar o imóvel em condições adequadas ao uso a que se destina,
compreendendo também a sua regularização formal perante o poder
público. A omissão na apresentação de documentos exigidos para o
alvará de funcionamento caracteriza descumprimento contratual e
enseja a responsabilidade da locadora pelos prejuízos decorrentes.
4. A boa-fé objetiva, prevista nos arts. 113 e 422 do Código Civil,
impõe deveres de cooperação entre as partes na execução do contrato.
O descumprimento desse dever pela locadora, que permaneceu inerte
diante das notificações da locatária para regularização do imóvel,
justifica a manutenção da decisão que reconheceu sua culpa pela
rescisão.
5. A multa contratual fixada em 10% sobre o valor do contrato não se
mostra desproporcional, tendo em vista que a rescisão resultou de
conduta da locadora. A revisão do quantum fixado demandaria reexame
de provas, providência vedada em recurso especial, conforme a Súmula
7/STJ.
6. Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, não
provido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior
Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/11/2025 a 24/11/2025,
por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Moura Ribeiro.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins
e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.