Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES
PRESUMIDOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA (TEMA 971/STJ).
CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES NA HIPÓTESE DE
MULTA NÃO EQUIVALENTE AO LOCATIVO (TEMA 970/STJ). DANO MORAL IN RE
IPSA. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA
1.002/STJ. ARTS. 389, 402, 403, 416, 479, 480 E 944 DO CC; ART. 373,
I, DO CPC. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Trata-se de recurso especial, fundado nas alíneas a e c do art.
105, III, da Constituição Federal, interposto contra acórdão que, em
ação declaratória cumulada com indenização por danos materiais e
morais e repetição de indébito, reconheceu: devolução da comissão de
corretagem; condenação por lucros cessantes de 0,5% ao mês entre o
fim da tolerância e a entrega das chaves, com correção e juros desde
a citação; possibilidade de cumulação com cláusula penal por não
equivalência ao locativo; substituição do INCC pelo IGP-M após a
tolerância; e dano moral in re ipsa em R$ 15.000,00 (quinze mil
reais).
- O objetivo recursal é decidir se (i) a condenação em lucros
cessantes pode ocorrer sem prova específica do prejuízo e se é
admissível a cumulação com cláusula penal moratória, à luz do Tema
970/STJ; (ii) é possível a inversão da cláusula penal prevista
apenas para o inadimplemento do adquirente, à vista dos arts. 479 e
480 do CC e do Tema 971/STJ; (iii) o reconhecimento do dano moral in
re ipsa e o valor fixado violam o art. 944 do CC; (iv) o termo
inicial dos juros de mora dos lucros cessantes deve ser a citação ou
o trânsito em julgado; (v) estão presentes os requisitos de
admissibilidade do especial, incluindo prequestionamento e ausência
de necessidade de reexame de provas.
- A condenação por lucros cessantes, na hipótese de atraso na
entrega do imóvel, decorre da presunção de prejuízo do comprador e
se calcula sobre o valor econômico do uso frustrado; a cláusula
penal moratória pode ser invertida em contratos de adesão para
indenizar o inadimplemento do vendedor; a cumulação de cláusula
penal e lucros cessantes é possível quando a multa não equivale ao
locativo; o dano moral se configura quando o atraso e suas
circunstâncias transcendem o mero aborrecimento; os juros de mora
incidem desde a citação em responsabilidade contratual.
- Justifica-se tal conclusão porque (a) há orientação consolidada
(Súmula 162 do Tribunal estadual e IRDR, Tema 5) pela presunção de
lucros cessantes diante da privação injusta do uso; (b) o Tema
971/STJ autoriza a inversão da cláusula penal moratória em favor do
consumidor, por arbitramento judicial; (c) o acórdão aplica a regra
e a exceção do Tema 970/STJ, admitindo cumulação apenas porque a
multa não é equivalente ao locativo; (d) o dano moral foi imposto
com fundamentação específica quanto à frustração da legítima
expectativa de moradia e ao aflitivo estado de angústia; (e) os
juros de mora desde a citação derivam da natureza contratual da mora
da vendedora, sendo inaplicável o Tema 1.002/STJ, restrito à
rescisão por iniciativa do comprador.
- Recurso especial não provido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES
PRESUMIDOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA (TEMA 971/STJ).
CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM LUCROS CESSANTES NA HIPÓTESE DE
MULTA NÃO EQUIVALENTE AO LOCATIVO (TEMA 970/STJ). DANO MORAL IN RE
IPSA. JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA
1.002/STJ. ARTS. 389, 402, 403, 416, 479, 480 E 944 DO CC; ART. 373,
I, DO CPC. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso especial, fundado nas alíneas a e c do art.
105, III, da Constituição Federal, interposto contra acórdão que, em
ação declaratória cumulada com indenização por danos materiais e
morais e repetição de indébito, reconheceu: devolução da comissão de
corretagem; condenação por lucros cessantes de 0,5% ao mês entre o
fim da tolerância e a entrega das chaves, com correção e juros desde
a citação; possibilidade de cumulação com cláusula penal por não
equivalência ao locativo; substituição do INCC pelo IGP-M após a
tolerância; e dano moral in re ipsa em R$ 15.000,00 (quinze mil
reais).
2. O objetivo recursal é decidir se (i) a condenação em lucros
cessantes pode ocorrer sem prova específica do prejuízo e se é
admissível a cumulação com cláusula penal moratória, à luz do Tema
970/STJ; (ii) é possível a inversão da cláusula penal prevista
apenas para o inadimplemento do adquirente, à vista dos arts. 479 e
480 do CC e do Tema 971/STJ; (iii) o reconhecimento do dano moral in
re ipsa e o valor fixado violam o art. 944 do CC; (iv) o termo
inicial dos juros de mora dos lucros cessantes deve ser a citação ou
o trânsito em julgado; (v) estão presentes os requisitos de
admissibilidade do especial, incluindo prequestionamento e ausência
de necessidade de reexame de provas.
3. A condenação por lucros cessantes, na hipótese de atraso na
entrega do imóvel, decorre da presunção de prejuízo do comprador e
se calcula sobre o valor econômico do uso frustrado; a cláusula
penal moratória pode ser invertida em contratos de adesão para
indenizar o inadimplemento do vendedor; a cumulação de cláusula
penal e lucros cessantes é possível quando a multa não equivale ao
locativo; o dano moral se configura quando o atraso e suas
circunstâncias transcendem o mero aborrecimento; os juros de mora
incidem desde a citação em responsabilidade contratual.
5. Justifica-se tal conclusão porque (a) há orientação consolidada
(Súmula 162 do Tribunal estadual e IRDR, Tema 5) pela presunção de
lucros cessantes diante da privação injusta do uso; (b) o Tema
971/STJ autoriza a inversão da cláusula penal moratória em favor do
consumidor, por arbitramento judicial; (c) o acórdão aplica a regra
e a exceção do Tema 970/STJ, admitindo cumulação apenas porque a
multa não é equivalente ao locativo; (d) o dano moral foi imposto
com fundamentação específica quanto à frustração da legítima
expectativa de moradia e ao aflitivo estado de angústia; (e) os
juros de mora desde a citação derivam da natureza contratual da mora
da vendedora, sendo inaplicável o Tema 1.002/STJ, restrito à
rescisão por iniciativa do comprador.
4. Recurso especial não provido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025, por
unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2163035 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
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