Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI 13.786/2018. ART. 32-A DA LEI
6.766/1979. ART. 51, II, IV E XV, DO CDC. SÚMULA 543/STJ. TAXA DE
FRUIÇÃO EM TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 10% E
DEVOLUÇÃO EM 12 PARCELAS. VALIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Trata-se de recurso especial em ação de rescisão de compromisso
de compra e venda de lote, no qual se discute a validade da cláusula
penal (retenção de 10%), a cobrança de taxa de fruição em terreno
não edificado e a forma de restituição das parcelas (devolução em 12
prestações), à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 32-A
da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018.
- O objetivo recursal é decidir se (i) a aplicação do art. 32-A da
Lei nº 6.766/1979, com retenção de 10% do valor atualizado do
contrato, é compatível com os arts. 51, II, IV e XV, do Código de
Defesa do Consumidor; (ii) a devolução das quantias pagas deve
ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543/STJ, ou pode ser
parcelada em 12 prestações segundo a Lei nº 13.786/2018; (iii) é
cabível a taxa de fruição sem edificação ou uso efetivo do imóvel.
- A taxa de fruição em terreno não edificado revela-se indevida,
por carecer de causa jurídica na ausência de utilização econômica do
bem pelo promitente comprador, o que afasta a possibilidade de
indenização por fruição em tais hipóteses.
- Justifica-se a conclusão, pois (i) está incontroverso que o lote
não se encontrava edificado nem foi objeto de ocupação, o que afasta
a causa jurídica da fruição; (ii) a manutenção de encargos em
contrato de adesão deve observar o equilíbrio contratual e os
limites do art. 51 do CDC; (iii) para contratos celebrados sob a
égide da Lei nº 13.786/2018, o regime especial do art. 32-A da Lei
nº 6.766/1979 autoriza retenção de 10% e devolução em 12 parcelas,
solução compatível com os parâmetros legais aplicáveis.
- Recurso especial parcialmente provido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA DE LOTE. LEI 13.786/2018. ART. 32-A DA LEI
6.766/1979. ART. 51, II, IV E XV, DO CDC. SÚMULA 543/STJ. TAXA DE
FRUIÇÃO EM TERRENO NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 10% E
DEVOLUÇÃO EM 12 PARCELAS. VALIDADE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE
PROVIDO.
1. Trata-se de recurso especial em ação de rescisão de compromisso
de compra e venda de lote, no qual se discute a validade da cláusula
penal (retenção de 10%), a cobrança de taxa de fruição em terreno
não edificado e a forma de restituição das parcelas (devolução em 12
prestações), à luz do Código de Defesa do Consumidor e do art. 32-A
da Lei nº 6.766/1979, introduzido pela Lei nº 13.786/2018.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) a aplicação do art. 32-A da
Lei nº 6.766/1979, com retenção de 10% do valor atualizado do
contrato, é compatível com os arts. 51, II, IV e XV, do Código de
Defesa do Consumidor; (ii) a devolução das quantias pagas deve
ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543/STJ, ou pode ser
parcelada em 12 prestações segundo a Lei nº 13.786/2018; (iii) é
cabível a taxa de fruição sem edificação ou uso efetivo do imóvel.
3. A taxa de fruição em terreno não edificado revela-se indevida,
por carecer de causa jurídica na ausência de utilização econômica do
bem pelo promitente comprador, o que afasta a possibilidade de
indenização por fruição em tais hipóteses.
5. Justifica-se a conclusão, pois (i) está incontroverso que o lote
não se encontrava edificado nem foi objeto de ocupação, o que afasta
a causa jurídica da fruição; (ii) a manutenção de encargos em
contrato de adesão deve observar o equilíbrio contratual e os
limites do art. 51 do CDC; (iii) para contratos celebrados sob a
égide da Lei nº 13.786/2018, o regime especial do art. 32-A da Lei
nº 6.766/1979 autoriza retenção de 10% e devolução em 12 parcelas,
solução compatível com os parâmetros legais aplicáveis.
4. Recurso especial parcialmente provido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior
Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/12/2025 a 09/12/2025,
por unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Humberto Martins e Ricardo
Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Não participou do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2199714 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
da609bb81df16cfb1b39c8f4ebd47aafb230cb8fb1d05f2b4b5a08e39832e7de. SHA-256 do comentário:5bd434aee930db5dc6c8a56a6caa7ece810b821a714a3fcc2706fa7944f21f37.