STJ — 2198995

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI Nº 9.514/97. TEMA 1.095/STJ. APLICAÇÃO A CONTRATOS CELEBRADOS FORA DO SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. REGIME JURÍDICO ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO JUDICIAL. BOA-FÉ OBJETIVA E FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1. A controvérsia recursal versa sobre a possibilidade de rescisão judicial de contrato de compra e venda de imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia, celebrado diretamente entre os adquirentes e a incorporadora, sem a intermediação de agente financeiro. 2. O Tribunal de origem aplicou corretamente a tese firmada no Tema 1.095/STJ, segundo a qual a Lei nº 9.514/1997 é aplicável a todas as operações de alienação fiduciária de coisa imóvel, inclusive aquelas realizadas entre particulares e fora do Sistema Financeiro Imobiliário. 3. A existência de cláusula de alienação fiduciária regularmente registrada em cartório atrai a incidência dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, afastando a possibilidade de resolução judicial do contrato e submetendo o inadimplemento ao procedimento extrajudicial específico previsto na legislação especial. 4. Inexiste violação dos arts. 421, 422 e 475 do Código Civil, pois o Tribunal estadual reconheceu a validade da avença e concluiu pela ausência de conduta abusiva ou contrária a boa-fé objetiva, sendo vedado ao Superior Tribunal de Justiça o reexame de matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ). 5. Não se configura afronta aos arts. 4º, 6º, 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a aplicação da Lei nº 9.514/97 não exclui a incidência dos princípios consumeristas, mas apenas define o regime jurídico especial de execução da garantia fiduciária, inexistindo cláusulas abusivas no contrato. 6. A tese de aplicação incorreta do Tema 1.095/STJ não procede, pois o entendimento firmado em repetitivo abrange, de modo expresso, os contratos firmados fora do Sistema Financeiro Imobiliário, independentemente de eventual identidade entre vendedor e credor fiduciário. 7. A divergência jurisprudencial alegada não foi demonstrada nos moldes legais e regimentais, ausente o necessário cotejo analítico e a similitude fática entre os julgados, além de o acórdão recorrido estar em plena consonância com a jurisprudência dominante desta Corte Superior. 8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 28/10/2025 a 03/11/2025, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.