Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2106333 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: 85f200e1ffbf6f89336ba0587fed5aa9258694dcbae77f653c2dd9162852d252. SHA-256 do comentário: 8c1db65e189eb63d9360071097f89fa949a8d3ed288b476b295b9485ebf71a19.
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em ação de resolução contratual cumulada com devolução de parcelas pagas, determinou a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e a restituição de 90% dos valores pagos pelo consumidor, com retenção de 10% para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 2. O Tribunal estadual afastou a sucumbência recíproca e determinou a inversão dos ônus sucumbenciais em desfavor da parte requerida, ora recorrente. 3. A parte recorrente alegou violação dos artigos 63, § 4º, da Lei nº 4.591/64, 408, 421 e 482 do Código Civil, além de contrariar a Súmula 543 do STJ, sustentando que o percentual de retenção deveria ser de 20% a 25%, conforme jurisprudência do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de retenção de 10% dos valores pagos pelo consumidor, fixado pelo Tribunal estadual, está em conformidade com a jurisprudência do STJ e se é possível revisar tal percentual no âmbito do recurso especial. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. O Tribunal estadual justificou o percentual de retenção de 10% com base nas peculiaridades do caso concreto, utilizando parâmetros estabelecidos pelo STJ e considerando razoável e proporcional a retenção para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. 6. A revisão do percentual de retenção demandaria reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é vedado no âmbito do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ. 7. O percentual de retenção de 10% encontra-se em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, dependendo das circunstâncias do caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido. Tese de julgamento: 1. A revisão do percentual de retenção em contrato de compra e venda de imóvel, fixado pelas instâncias ordinárias, é vedada no âmbito do recurso especial quando demandar reexame de matéria fático-probatória e de cláusulas contratuais. 2. O percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo consumidor é considerado adequado para indenizar o vendedor pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, conforme jurisprudência do STJ. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 63, § 4º; Código Civil, arts. 408, 421 e 482; CPC/2015, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2126709/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20.03.2025; STJ, AgInt no AREsp 2649414/RN, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14.10.2024.” A transcrição é literal e vem do espelho 942651, publicado pelo tribunal em 24 de novembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça
do Estado do Rio de Janeiro que, em ação de resolução contratual
cumulada com devolução de parcelas pagas, determinou a rescisão do
contrato de compra e venda de imóvel e a restituição de 90% dos
valores pagos pelo consumidor, com retenção de 10% para indenizar a
incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual.
2. O Tribunal estadual afastou a sucumbência recíproca e determinou
a inversão dos ônus sucumbenciais em desfavor da parte requerida,
ora recorrente.
3. A parte recorrente alegou violação dos artigos 63, § 4º, da Lei
nº 4.591/64, 408, 421 e 482 do Código Civil, além de contrariar a
Súmula 543 do STJ, sustentando que o percentual de retenção deveria
ser de 20% a 25%, conforme jurisprudência do STJ.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de
retenção de 10% dos valores pagos pelo consumidor, fixado pelo
Tribunal estadual, está em conformidade com a jurisprudência do STJ
e se é possível revisar tal percentual no âmbito do recurso
especial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O Tribunal estadual justificou o percentual de retenção de 10%
com base nas peculiaridades do caso concreto, utilizando parâmetros
estabelecidos pelo STJ e considerando razoável e proporcional a
retenção para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da
resilição contratual.
6. A revisão do percentual de retenção demandaria reexame de matéria
fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é vedado no
âmbito do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.
7. O percentual de retenção de 10% encontra-se em consonância com a
jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% dos
valores pagos, dependendo das circunstâncias do caso concreto.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido.
Tese de julgamento:
1. A revisão do percentual de retenção em contrato de compra e venda
de imóvel, fixado pelas instâncias ordinárias, é vedada no âmbito
do recurso especial quando demandar reexame de matéria
fático-probatória e de cláusulas contratuais.
2. O percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo
consumidor é considerado adequado para indenizar o vendedor pelos
prejuízos oriundos da resilição contratual, conforme jurisprudência
do STJ.
Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 63, § 4º;
Código Civil, arts. 408, 421 e 482; CPC/2015, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2126709/DF, Rel.
Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20.03.2025;
STJ, AgInt no AREsp 2649414/RN, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, julgado em 14.10.2024.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL UNILATERAL
PELOS COMPRADORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO
DE VALORES PAGOS. NECESSIDADE DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO.
IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM
PRECEDENTES DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. RECURSO NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça
do Estado do Rio de Janeiro que, em ação de resolução contratual
cumulada com devolução de parcelas pagas, determinou a rescisão do
contrato de compra e venda de imóvel e a restituição de 90% dos
valores pagos pelo consumidor, com retenção de 10% para indenizar a
incorporadora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual.
2. O Tribunal estadual afastou a sucumbência recíproca e determinou
a inversão dos ônus sucumbenciais em desfavor da parte requerida,
ora recorrente.
3. A parte recorrente alegou violação dos artigos 63, § 4º, da Lei
nº 4.591/64, 408, 421 e 482 do Código Civil, além de contrariar a
Súmula 543 do STJ, sustentando que o percentual de retenção deveria
ser de 20% a 25%, conforme jurisprudência do STJ.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se o percentual de
retenção de 10% dos valores pagos pelo consumidor, fixado pelo
Tribunal estadual, está em conformidade com a jurisprudência do STJ
e se é possível revisar tal percentual no âmbito do recurso
especial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O Tribunal estadual justificou o percentual de retenção de 10%
com base nas peculiaridades do caso concreto, utilizando parâmetros
estabelecidos pelo STJ e considerando razoável e proporcional a
retenção para indenizar a incorporadora pelos prejuízos oriundos da
resilição contratual.
6. A revisão do percentual de retenção demandaria reexame de matéria
fático-probatória e de cláusulas contratuais, o que é vedado no
âmbito do recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.
7. O percentual de retenção de 10% encontra-se em consonância com a
jurisprudência do STJ, que admite retenção entre 10% e 25% dos
valores pagos, dependendo das circunstâncias do caso concreto.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Resultado do Julgamento: Recurso especial não conhecido.
Tese de julgamento:
1. A revisão do percentual de retenção em contrato de compra e venda
de imóvel, fixado pelas instâncias ordinárias, é vedada no âmbito
do recurso especial quando demandar reexame de matéria
fático-probatória e de cláusulas contratuais.
2. O percentual de retenção entre 10% e 25% dos valores pagos pelo
consumidor é considerado adequado para indenizar o vendedor pelos
prejuízos oriundos da resilição contratual, conforme jurisprudência
do STJ.
Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/64, art. 63, § 4º;
Código Civil, arts. 408, 421 e 482; CPC/2015, art. 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2126709/DF, Rel.
Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 20.03.2025;
STJ, AgInt no AREsp 2649414/RN, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, julgado em 14.10.2024.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 11/11/2025 a 17/11/2025, por
unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2106333 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
85f200e1ffbf6f89336ba0587fed5aa9258694dcbae77f653c2dd9162852d252. SHA-256 do comentário:8c1db65e189eb63d9360071097f89fa949a8d3ed288b476b295b9485ebf71a19.