Um locatário para de pagar aluguel porque o locador nunca entregou o imóvel em condições de uso — o encanamento vaza, a fiação é perigosa, e as reformas prometidas por escrito nunca saíram do papel. Ele não está simplesmente inadimplente: está exercendo, ainda que sem saber o nome técnico, a exceção do contrato não cumprido.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu recurso especial, no qual a parte agravante alegou
impedimento de construir no imóvel adquirido devido à invasão de
parte do terreno por terceiro, redução da metragem abaixo do mínimo
exigido pelo plano diretor municipal e impossibilidade de
construção.
2. A parte agravante sustentou descumprimento contratual por fato
externo, justificando a aplicação da exceção de contrato não
cumprido, e alegou desequilíbrio contratual pela aplicação da Tabela
Price, requerendo sua substituição por sistema de juros simples.
Também argumentou que foi compelida a contratar seguro habitacional
com a instituição financeira, configurando venda casada, e impugnou
a cobrança de taxas administrativas e de seguros.
3. A decisão recorrida considerou que as questões levantadas
demandam reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais,
o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas
5 e 7 do STJ.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se é possível, em sede
de recurso especial, revisar cláusulas contratuais e reexaminar
provas relacionadas à aplicação da exceção de contrato não cumprido,
à legalidade da Tabela Price, à alegação de venda casada de seguro
habitacional e à cobrança de taxas administrativas.
III. Razões de decidir
5. A análise da aplicação da exceção de contrato não cumprido, da
legalidade da Tabela Price e da alegação de venda casada de seguro
habitacional demanda reexame de provas e interpretação de cláusulas
contratuais, o que é vedado em recurso especial, conforme as Súmulas
5 e 7 do STJ.
6. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a Tabela
Price, por si só, não implica capitalização indevida de juros, sendo
necessária a comprovação de anatocismo, o que exige análise de
provas e cálculos técnicos.
7. A alegação de venda casada de seguro habitacional foi afastada
pelo tribunal de origem com base na ausência de prova de impedimento
à escolha de outra seguradora, o que também demanda reexame de
provas.
8. A cobrança de taxas administrativas foi considerada
contratualmente prevista e não abusiva, sendo vedado ao STJ
reexaminar as cláusulas contratuais e as provas que embasaram essa
conclusão.
9. No que tange ao coeficiente de equalização de taxas, o acórdão
afirmou que contrato não prevê tal encargo, tampouco se verificou
sua aplicação na evolução do débito, sendo insindicável a conclusão
pelos óbices sumulares 5 e 7.
IV. Dispositivo
9. Agravo em recurso especial não conhecido.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA
FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO
CUMPRIDO. TABELA PRICE. TAXAS ADMINISTRATIVAS. SEGURO HABITACIONAL.
COEFICIENTE DE EQUALIZAÇÃO DE TAXAS. REEXAME DE CONTEXTO
FÁTICO-PROBATÓRIO E REITERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS
5 E 7 DO STJ. AGRAVO NÃO CONHECIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu recurso especial, no qual a parte agravante alegou
impedimento de construir no imóvel adquirido devido à invasão de
parte do terreno por terceiro, redução da metragem abaixo do mínimo
exigido pelo plano diretor municipal e impossibilidade de
construção.
2. A parte agravante sustentou descumprimento contratual por fato
externo, justificando a aplicação da exceção de contrato não
cumprido, e alegou desequilíbrio contratual pela aplicação da Tabela
Price, requerendo sua substituição por sistema de juros simples.
Também argumentou que foi compelida a contratar seguro habitacional
com a instituição financeira, configurando venda casada, e impugnou
a cobrança de taxas administrativas e de seguros.
3. A decisão recorrida considerou que as questões levantadas
demandam reexame de provas e interpretação de cláusulas contratuais,
o que é vedado em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas
5 e 7 do STJ.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em saber se é possível, em sede
de recurso especial, revisar cláusulas contratuais e reexaminar
provas relacionadas à aplicação da exceção de contrato não cumprido,
à legalidade da Tabela Price, à alegação de venda casada de seguro
habitacional e à cobrança de taxas administrativas.
III. Razões de decidir
5. A análise da aplicação da exceção de contrato não cumprido, da
legalidade da Tabela Price e da alegação de venda casada de seguro
habitacional demanda reexame de provas e interpretação de cláusulas
contratuais, o que é vedado em recurso especial, conforme as Súmulas
5 e 7 do STJ.
6. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que a Tabela
Price, por si só, não implica capitalização indevida de juros, sendo
necessária a comprovação de anatocismo, o que exige análise de
provas e cálculos técnicos.
7. A alegação de venda casada de seguro habitacional foi afastada
pelo tribunal de origem com base na ausência de prova de impedimento
à escolha de outra seguradora, o que também demanda reexame de
provas.
8. A cobrança de taxas administrativas foi considerada
contratualmente prevista e não abusiva, sendo vedado ao STJ
reexaminar as cláusulas contratuais e as provas que embasaram essa
conclusão.
9. No que tange ao coeficiente de equalização de taxas, o acórdão
afirmou que contrato não prevê tal encargo, tampouco se verificou
sua aplicação na evolução do débito, sendo insindicável a conclusão
pelos óbices sumulares 5 e 7.
IV. Dispositivo
9. Agravo em recurso especial não conhecido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 25/11/2025 a 01/12/2025, por
unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto da Sra.
Ministra Relatora.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas
Bôas Cueva e Moura Ribeiro votaram com a Sra. Ministra Relatora.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.