STJ — 1945121

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. LEI N. 4.591/1964. AFASTAMENTO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. ART. 53. SÚMULA 543/STJ. NULIDADE DE CLÁUSULA QUE IMPLICA PERDA TOTAL OU SUBSTANCIAL DAS PARCELAS PAGAS. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. ART. 884 DO CC. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. DEVOLUÇÃO DE 80% (OITENTA POR CENTO) DOS VALORES PAGO PELO PROMITENTE COMPRADOR. PRECEDENTES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL CONFIGURADO. RESTABELECIMENTO DA SENTENÇA. 1.Os contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados entre adquirente de unidade autônoma, na qualidade de destinatário final, e incorporadora/construtora configuram típica relação de consumo, submetida às normas do Código de Defesa do Consumidor, ainda que vinculados à disciplina da incorporação imobiliária prevista na Lei n. 4.591/1964. Precedentes (AgRg no AREsp 120.905/SP; AgInt no REsp 1.948.020/SP). 2.A incidência do CDC independe de alegação de vício de consentimento, bastando a presença de fornecedor e consumidor (arts. 2º e 3º do CDC). O fato de o contrato estar sujeito, também, à Lei n. 4.591/1964 não afasta, por si só, a aplicação do microssistema consumerista, devendo-se compatibilizar os diplomas legais, com prevalência das normas de proteção ao consumidor quando em conflito. 3.É nula, à luz do art. 53 do CDC, a cláusula que estabeleça a perda total, ou substancial, das prestações pagas pelo promitente comprador em benefício do promitente vendedor, quando este retoma o imóvel em razão do inadimplemento, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato (arts. 421 e 422 do CC). Súmula 543/STJ. 4.A jurisprudência desta Corte admite, nas promessas de compra e venda de imóvel firmadas antes da Lei n. 13.786/2018, a retenção, em regra, de percentual entre 10% e 25% das parcelas pagas, a título de compensação pelas despesas administrativas e pelos encargos suportados pelo vendedor, reputando abusivas retenções superiores que culminem na perda total ou quase integral dos valores adimplidos. Precedentes (REsp 1.820.330/SP; Súmula 543/STJ). 5.No caso concreto, a sentença, em consonância com a orientação desta Corte, condenou a vendedora a restituir 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo comprador, autorizando a retenção de 20% (vinte por cento), solução que se mostra razoável, compatível com o art. 53 do CDC e suficiente para afastar o enriquecimento sem causa da incorporadora, que retomou o imóvel e poderá revendê-lo. 6.O acórdão recorrido, ao afastar por completo a incidência do CDC, reputar hígido o leilão extrajudicial previsto no art. 63 da Lei n. 4.591/1964 e validar, na prática, a perda substancial das parcelas pagas em benefício exclusivo da incorporadora, dissente da firme jurisprudência do STJ sobre a matéria, caracterizando ofensa aos arts. 53 do CDC e 884 do CC, bem como dissídio jurisprudencial. 7.Recurso especial conhecido e provido para reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor, declarar a nulidade da cláusula de perda substancial das prestações pagas e restabelecer a sentença que determinou a restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo promitente comprador, com os consectários legais, mantendo-se, por consequência, a distribuição dos ônus sucumbenciais fixada em primeiro grau.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/02/2026 a 02/03/2026, por unanimidade, dar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

(NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL - FUNDAMENTAÇÃO SUFICIENTE) STJ - <<AgInt no AREsp 2347428>>-SP, <<AgInt no REsp 2083801>>-SP (CONTRATO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - RELAÇÃO DE CONSUMO - CONFIGURAÇÃO) STJ - <<AgRg no AREsp 120905>>-SP (COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - COMPATIBILIZAÇÃO - RELAÇÃO DE CONSUMO - REGRAS ESPECIAIS DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA) STJ - <<AgInt no REsp 1948020>>-SP (PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR) STJ - <<REsp 1820330>>-SP