STJ — 2501769
Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: 96c93ebadd8c29e8a70d4b29b871651bf0566489a372e8063a0320b5fefc2c0c
Origem do registro no STJ
Conjunto de dados oficial do STJ
- Identificador na fonte
- 950729
- Número de registro na fonte
- 202303891298
- Coleta informada no registro
- 2026-09-10T12:42:21Z
Registro público original completo (JSON)
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento do
art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964, com aplicação das Súmulas n.
282 e n. 356 do STF.
2. A controvérsia decorre de ação de obrigação de fazer c/c
indenização por danos materiais e morais, em que se discute a
validade e os efeitos de hipoteca constituída posteriormente sobre
unidade comercial e a legitimidade do credor hipotecário.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau: informação não disponível
no texto.
4. A Corte de origem rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva
do credor hipotecário, afirmou a ineficácia da hipoteca posterior em
relação ao promitente comprador de imóvel comercial, reconheceu a
inaplicabilidade da Súmula n. 308 do STJ e impôs ao agente
financeiro o dever de expedir carta de liberação do gravame,
desprovendo a apelação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 31-A, §12, da
Lei n. 4.591/1964 afasta a legitimidade passiva e a
responsabilidade do credor/cessionário pelas obrigações do
incorporador; (ii) saber se houve violação aos arts. 85, §§2, 3, 5 e
8, do CPC na fixação e majoração dos honorários; (iii) saber se o
acórdão contrariou o art. 927 do CPC ao aplicar indevidamente a
Súmula n. 308 do STJ; (iv) saber se houve afronta aos arts. 221 e
265 do CC quanto à inexistência de solidariedade e à constituição de
obrigações sem previsão expressa; e (v) saber se houve negativa de
prestação jurisdicional nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 não transfere ao
cessionário as obrigações próprias do incorporador, impondo o
reconhecimento da ilegitimidade passiva do agente financeiro e
afastando sua responsabilidade pela liberação da hipoteca e pelos
efeitos do inadimplemento da construtora. Aplica-se a orientação do
STJ de que a Súmula n. 308 tem alcance restrito a imóveis
residenciais, sendo inaplicável a contratos relativos a imóveis
comerciais. As demais alegações (arts. 221 e 265 do CC; art. 489,
§1º, IV, e arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, e 927, do CPC) ficam
prejudicadas em razão do provimento do recurso especial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso
especial e dar-lhe provimento.
Tese de julgamento: "1. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964
afasta a legitimidade passiva do agente financeiro e impede a
transferência de obrigações do incorporador ao cessionário, não
sendo o banco responsável pela ineficácia ou baixa da hipoteca em
favor do adquirente. 2. Incide a orientação do STJ de que a Súmula
n. 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, preservando-se a
garantia real e afastando a responsabilização do credor hipotecário.
3. Ficam prejudicadas as alegações relativas aos arts. 221 e 265 do
CC e aos arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927 e 489, §1º, IV, do CPC."
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 31-A, §12;
CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927, 489, §1º,
IV, 485, VI; CC, arts. 221, 265.
Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmula n. 308; STF/Súmulas n.
282, 356; STJ, REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos
Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025; STJ, REsp n.
2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta
Turma, julgado em 1/4/2025; STJ, AREsp n. 2.694.691/CE, relator
Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025; STJ,
AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta
Turma, julgado em 15/10/2019; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp
n. 1.290.882/RJ, relator Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma,
julgado em 14/8/2018.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
HIPOTECA EM IMÓVEL COMERCIAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR
HIPOTECÁRIO. APLICABILIDADE DO ART. 31-A, §12, DA LEI N. 4.591/1964
E INAPLICABILIDADE DA SÚMULA N. 308 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE
PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento do
art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964, com aplicação das Súmulas n.
282 e n. 356 do STF.
2. A controvérsia decorre de ação de obrigação de fazer c/c
indenização por danos materiais e morais, em que se discute a
validade e os efeitos de hipoteca constituída posteriormente sobre
unidade comercial e a legitimidade do credor hipotecário.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau: informação não disponível
no texto.
4. A Corte de origem rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva
do credor hipotecário, afirmou a ineficácia da hipoteca posterior em
relação ao promitente comprador de imóvel comercial, reconheceu a
inaplicabilidade da Súmula n. 308 do STJ e impôs ao agente
financeiro o dever de expedir carta de liberação do gravame,
desprovendo a apelação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 31-A, §12, da
Lei n. 4.591/1964 afasta a legitimidade passiva e a
responsabilidade do credor/cessionário pelas obrigações do
incorporador; (ii) saber se houve violação aos arts. 85, §§2, 3, 5 e
8, do CPC na fixação e majoração dos honorários; (iii) saber se o
acórdão contrariou o art. 927 do CPC ao aplicar indevidamente a
Súmula n. 308 do STJ; (iv) saber se houve afronta aos arts. 221 e
265 do CC quanto à inexistência de solidariedade e à constituição de
obrigações sem previsão expressa; e (v) saber se houve negativa de
prestação jurisdicional nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 não transfere ao
cessionário as obrigações próprias do incorporador, impondo o
reconhecimento da ilegitimidade passiva do agente financeiro e
afastando sua responsabilidade pela liberação da hipoteca e pelos
efeitos do inadimplemento da construtora. Aplica-se a orientação do
STJ de que a Súmula n. 308 tem alcance restrito a imóveis
residenciais, sendo inaplicável a contratos relativos a imóveis
comerciais. As demais alegações (arts. 221 e 265 do CC; art. 489,
§1º, IV, e arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, e 927, do CPC) ficam
prejudicadas em razão do provimento do recurso especial.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso
especial e dar-lhe provimento.
Tese de julgamento: "1. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964
afasta a legitimidade passiva do agente financeiro e impede a
transferência de obrigações do incorporador ao cessionário, não
sendo o banco responsável pela ineficácia ou baixa da hipoteca em
favor do adquirente. 2. Incide a orientação do STJ de que a Súmula
n. 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, preservando-se a
garantia real e afastando a responsabilização do credor hipotecário.
3. Ficam prejudicadas as alegações relativas aos arts. 221 e 265 do
CC e aos arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927 e 489, §1º, IV, do CPC."
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 31-A, §12;
CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927, 489, §1º,
IV, 485, VI; CC, arts. 221, 265.
Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmula n. 308; STF/Súmulas n.
282, 356; STJ, REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos
Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025; STJ, REsp n.
2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta
Turma, julgado em 1/4/2025; STJ, AREsp n. 2.694.691/CE, relator
Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025; STJ,
AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta
Turma, julgado em 15/10/2019; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp
n. 1.290.882/RJ, relator Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma,
julgado em 14/8/2018.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por
unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar provimento, nos termos do
voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos
Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2501769 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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