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STJ — 2776541

Classe: AGRAVO EM RECURSO ESPECIALOrgao: QUARTA TURMARelator: JOÃO OTÁVIO DE NORONHAData Julgamento: 2026-03-09Data Publicacao: 2026-03-12

Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: 7077b993a380be1f7bbe5d6da840b5e00e10e27aa4189cd46e99f252467976ab

Registro público original completo (JSON)

Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ

Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por orientação do STJ quanto à impossibilidade de taxa de fruição em lote não edificado e à flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25%, com incidência da Súmula n. 83 do STJ e das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ. 2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, referente a promessa de compra e venda de lote firmada em 11/9/2014. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução das parcelas com correção pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, autorizou retenção de 10% sobre os valores pagos, abatimento de IPTU até a resolução, vedou o parcelamento e fixou honorários em 10%. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou os honorários para 15%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula de taxa de fruição de 1% ao mês e retenção superior a 10% deve ser respeitada, à luz do art. 113 do CC; (ii) saber se a negativa de incidência da taxa de fruição e a limitação da retenção a 10% afrontam os princípios de probidade e boa-fé do art. 422 do CC; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à retenção de 25% e à taxa de fruição em lote não edificado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Prevalece o padrão-base do STJ de retenção em 25% dos valores pagos nas rescisões por iniciativa do comprador, inclusive em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, ausente particularidade que justifique redução. 7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida taxa de fruição em lote não edificado sem prova concreta de uso efetivo e benefício econômico, e incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto à alegada fruição.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa parte, dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Retenção fixada em 25% sobre os valores pagos nas rescisões por iniciativa do comprador, mesmo em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, ausente circunstância específica que justifique redução. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida taxa de fruição em lote não edificado sem prova de uso efetivo e benefício econômico. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto à alegada fruição." Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CC, arts. 113 e 422; CPC, art. 86, caput. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2639509/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Turma, julgados em 31/3/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2565087/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2001296/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022; STJ, REsp n. 2106548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/9/2025.

Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.

Ementa

DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RETENÇÃO E TAXA DE FRUIÇÃO EM LOTE NÃO EDIFICADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por orientação do STJ quanto à impossibilidade de taxa de fruição em lote não edificado e à flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25%, com incidência da Súmula n. 83 do STJ e das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ. 2. A controvérsia trata de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, referente a promessa de compra e venda de lote firmada em 11/9/2014. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a rescisão, determinou a devolução das parcelas com correção pelo INPC desde cada desembolso e juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, autorizou retenção de 10% sobre os valores pagos, abatimento de IPTU até a resolução, vedou o parcelamento e fixou honorários em 10%. 4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou os honorários para 15%. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há três questões em discussão: (i) saber se a cláusula de taxa de fruição de 1% ao mês e retenção superior a 10% deve ser respeitada, à luz do art. 113 do CC; (ii) saber se a negativa de incidência da taxa de fruição e a limitação da retenção a 10% afrontam os princípios de probidade e boa-fé do art. 422 do CC; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à retenção de 25% e à taxa de fruição em lote não edificado. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. Prevalece o padrão-base do STJ de retenção em 25% dos valores pagos nas rescisões por iniciativa do comprador, inclusive em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, ausente particularidade que justifique redução. 7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida taxa de fruição em lote não edificado sem prova concreta de uso efetivo e benefício econômico, e incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto à alegada fruição. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa parte, dar-lhe provimento. Tese de julgamento: "1. Retenção fixada em 25% sobre os valores pagos nas rescisões por iniciativa do comprador, mesmo em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, ausente circunstância específica que justifique redução. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a indevida taxa de fruição em lote não edificado sem prova de uso efetivo e benefício econômico. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame do conjunto fático-probatório quanto à alegada fruição." Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CC, arts. 113 e 422; CPC, art. 86, caput. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2639509/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Turma, julgados em 31/3/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2565087/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2001296/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022; STJ, REsp n. 2106548/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 3/9/2025.

Dispositivo transcrito

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.

Jurisprudência citada no registro do STJ

(PROMESSA DE COMPRA E VENDA - RESCISÃO CONTRATUAL - RETENÇÃO DE 25%) STJ - <<AgInt nos EDcl no AREsp 2639509>>-SP, <<AgInt no AREsp 2565087>>-SP, <<AgInt no AREsp 2001296>>-RS (RESCISÃO DE CONTRATO - TAXA DE FRUIÇÃO - LOTE NÃO EDIFICADO) STJ - <<REsp 2106548>>-SP

Súmulas mencionadas no registro

Referências legislativas textuais na fonte

Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.

Referências legislativas identificadas

Casos reais relacionados: semelhanças e diferenças documentais

Relações por códigos oficiais TPU ou referências LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Classes, tribunais e órgãos distintos são diferenças observáveis.