STJ — 2493644
Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: 471a8dc0c9af52c58808f9008e34e4eee20a60823b33d0f35d94786bb912b0da
Origem do registro no STJ
Conjunto de dados oficial do STJ
- Identificador na fonte
- 951134
- Número de registro na fonte
- 202303789757
- Coleta informada no registro
- 2026-09-10T12:42:21Z
Registro público original completo (JSON)
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Assunto e questão jurídica conforme a ementa oficial
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA REGULARIDADE DA OBRA NA FASE DE CONHECIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO POR VEDAÇÃO À REFORMATIO IN PEJUS. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE CONTRATUAL. EQUILÍBRIO ECONÔMICO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Nos termos do art. 34, § 1º, da Lei 6.766/79, a indenização por benfeitorias ou acessões pressupõe a sua regularidade. Conforme a jurisprudência desta Corte, a prova da regularidade da obra é condição para o reconhecimento do próprio direito à indenização (an debeatur), devendo ser produzida na fase de conhecimento, sendo descabida a sua postergação para a fase de liquidação de sentença, restrita à apuração do quantum debeatur. Necessidade de retorno dos autos à origem para novo julgamento deste capítulo.
- A jurisprudência atual do STJ, firmada para contratos anteriores à Lei 13.786/2018, orienta que é indevida a taxa de ocupação (fruição) em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a posse do terreno não proporciona vantagem econômica imediata equivalente a aluguel, nem a edificação superveniente gera empobrecimento à vendedora, que retomará o bem com as acessões (mediante indenização). Precedentes.
- No caso concreto, havendo recurso exclusivo da promitente-vendedora visando à majoração da taxa e alteração do termo inicial, mantém-se a condenação fixada pelo Tribunal de origem (0,3% a partir do inadimplemento), por força da vedação à reformatio in pejus.
- É lícita a determinação de que a restituição dos valores pagos pelo consumidor seja atualizada pelo mesmo índice previsto no contrato para o reajuste das parcelas (IGP-DI), visando à manutenção do equilíbrio contratual e à isonomia. A adoção de índice diverso do pactuado para a restituição implicaria enriquecimento sem causa do vendedor, que recebeu valores atualizados por índice mais expressivo e devolveria montante corroído por índice inferior. Ademais, a pretensão de alteração para índice diverso (INPC) esbarra na interpretação de cláusulas contratuais e no reexame fático-probatório (Súmulas 5 e 7/STJ).
- Recurso especial parcialmente provido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO
DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE.
INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO DA
REGULARIDADE DA OBRA NA FASE DE CONHECIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE
NÃO EDIFICADO. DESCABIMENTO. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO POR VEDAÇÃO À
REFORMATIO IN PEJUS. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE CONTRATUAL.
EQUILÍBRIO ECONÔMICO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Nos termos do art. 34, § 1º, da Lei 6.766/79, a indenização por
benfeitorias ou acessões pressupõe a sua regularidade. Conforme a
jurisprudência desta Corte, a prova da regularidade da obra é
condição para o reconhecimento do próprio direito à indenização (an
debeatur), devendo ser produzida na fase de conhecimento, sendo
descabida a sua postergação para a fase de liquidação de sentença,
restrita à apuração do quantum debeatur. Necessidade de retorno dos
autos à origem para novo julgamento deste capítulo.
2. A jurisprudência atual do STJ, firmada para contratos anteriores
à Lei 13.786/2018, orienta que é indevida a taxa de ocupação
(fruição) em caso de rescisão de contrato de compra e venda de lote
não edificado, uma vez que a posse do terreno não proporciona
vantagem econômica imediata equivalente a aluguel, nem a edificação
superveniente gera empobrecimento à vendedora, que retomará o bem
com as acessões (mediante indenização). Precedentes.
3. No caso concreto, havendo recurso exclusivo da
promitente-vendedora visando à majoração da taxa e alteração do
termo inicial, mantém-se a condenação fixada pelo Tribunal de origem
(0,3% a partir do inadimplemento), por força da vedação à
reformatio in pejus.
4. É lícita a determinação de que a restituição dos valores pagos
pelo consumidor seja atualizada pelo mesmo índice previsto no
contrato para o reajuste das parcelas (IGP-DI), visando à manutenção
do equilíbrio contratual e à isonomia. A adoção de índice diverso
do pactuado para a restituição implicaria enriquecimento sem causa
do vendedor, que recebeu valores atualizados por índice mais
expressivo e devolveria montante corroído por índice inferior.
Ademais, a pretensão de alteração para índice diverso (INPC) esbarra
na interpretação de cláusulas contratuais e no reexame
fático-probatório (Súmulas 5 e 7/STJ).
5. Recurso especial parcialmente provido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por
unanimidade, conhecer do recurso e lhe dar parcial provimento, nos
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Luís Carlos Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Relações com outros documentos
As relações com outros casos e textos estão temporariamente indisponíveis. A consulta não foi concluída; isso não significa que não existam relações.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2493644 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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