Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO
CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. BEM DE FAMÍLIA.
IMPENHORABILIDADE INAPLICÁVEL. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS.
INDENIZAÇÃO DEVIDA. RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE VAGO.
DESCABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA RETENÇÃO. AGRAVO
CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE
PROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- A impenhorabilidade visa à proteção contra a expropriação
judicial, afastando determinado bem da regra geral da
responsabilidade patrimonial. Tal instituto, portanto, não é
aplicável em situação na qual não há ação de cobrança de qualquer
dívida, mas sim apenas rescisão contratual por inadimplemento das
parcelas devidas pela compra e venda do lote, cumulada com
reintegração de posse.
- Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé
tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis
(caso não possam ser levantadas), desde que regularmente edificadas,
sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do
pagamento da indenização correspondente.
- A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de
fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de
rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde
que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa
disposição contratual nesse sentido. No caso, como o contrato
particular de compromisso de compra e venda foi celebrado antes da
vigência da Lei nº 13.786/2018, não é cabível a retenção da taxa de
fruição.
- É válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme tese fixada no
Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça.
- O dissídio jurisprudencial não foi conhecido por ausência de
cotejo analítico e falta de comprovação de similitude fática entre
os casos confrontados, incidindo o óbice da Súmula 284 do Supremo
Tribunal Federal.
- Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso e, nesta
extensão, dar-lhe parcial provimento, no sentido de afastar a
condenação ao pagamento da taxa de fruição.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO
CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. BEM DE FAMÍLIA.
IMPENHORABILIDADE INAPLICÁVEL. BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS.
INDENIZAÇÃO DEVIDA. RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE VAGO.
DESCABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA RETENÇÃO. AGRAVO
CONHECIDO E RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PARCIALMENTE
PROVIDO.
1. A impenhorabilidade visa à proteção contra a expropriação
judicial, afastando determinado bem da regra geral da
responsabilidade patrimonial. Tal instituto, portanto, não é
aplicável em situação na qual não há ação de cobrança de qualquer
dívida, mas sim apenas rescisão contratual por inadimplemento das
parcelas devidas pela compra e venda do lote, cumulada com
reintegração de posse.
2. Nos termos do art. 1.219 do Código Civil, o possuidor de boa-fé
tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis
(caso não possam ser levantadas), desde que regularmente edificadas,
sendo vedada a reintegração da vendedora na posse do bem antes do
pagamento da indenização correspondente.
3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de
fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de
rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde
que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa
disposição contratual nesse sentido. No caso, como o contrato
particular de compromisso de compra e venda foi celebrado antes da
vigência da Lei nº 13.786/2018, não é cabível a retenção da taxa de
fruição.
4. É válida a cláusula que transfere ao promitente comprador a
obrigação de pagar a comissão de corretagem, conforme tese fixada no
Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça.
5. O dissídio jurisprudencial não foi conhecido por ausência de
cotejo analítico e falta de comprovação de similitude fática entre
os casos confrontados, incidindo o óbice da Súmula 284 do Supremo
Tribunal Federal.
6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso e, nesta
extensão, dar-lhe parcial provimento, no sentido de afastar a
condenação ao pagamento da taxa de fruição.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 10/03/2026 a 16/03/2026, por
unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte,
dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro
Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira,
Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio
de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 3018101 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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