Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO
DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CUMULADA COM DEMOLITÓRIA.
OBRAS EM ÁREA COMUM. QUÓRUM LEGAL INOBSERVADO. ATO NULO. EFEITOS.
EXCEPCIONALIDADE. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE, PROPORCIONALIDADE E
SEGURANÇA JURÍDICA. CONSOLIDAÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA. AUSÊNCIA DE
PREJUÍZO. SÚMULA 7/STJ. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE.
RECURSO IMPROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- A questão em discussão consiste em saber se a ausência de quórum
qualificado para a realização de obras úteis em áreas comuns de
condomínio edilício impõe, necessariamente, a demolição das
construções, mesmo diante da consolidação das obras no tempo,
ausência de risco estrutural e inexistência de prejuízo grave
comprovado.
- Embora a regra geral determine que o ato nulo não produz efeitos
(quod nullum est nullum producit effectum), impondo-se o retorno ao
status quo ante (art. 169 do CC), a jurisprudência e a doutrina
admitem, em situações excepcionais, a preservação de efeitos de atos
nulos e a consolidação de situações fáticas, em atenção aos
princípios da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da
razoabilidade. Precedentes.
- No caso, o Tribunal de origem consignou que as obras estão
consolidadas no tempo, trouxeram valorização ao imóvel e utilidade à
coletividade, sem acarretar risco à segurança ou prejuízo
grave/incômodo extremo à unidade da recorrente, de modo que não se
justifica a medida extrema de demolição.
- A conversão do pedido de demolição em perdas e danos é admitida
pela jurisprudência desta Corte Superior, especialmente em casos de
obras consolidadas no tempo ou quando inviável o cumprimento da
obrigação de fazer. Precedentes.
- A revisão das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal de
origem, como a utilidade das obras, a valorização do imóvel e a
ausência de prejuízo ou incômodo grave à recorrente, é vedada pela
Súmula 7/STJ.
- Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO
DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CUMULADA COM DEMOLITÓRIA.
OBRAS EM ÁREA COMUM. QUÓRUM LEGAL INOBSERVADO. ATO NULO. EFEITOS.
EXCEPCIONALIDADE. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE, PROPORCIONALIDADE E
SEGURANÇA JURÍDICA. CONSOLIDAÇÃO DA SITUAÇÃO FÁTICA. AUSÊNCIA DE
PREJUÍZO. SÚMULA 7/STJ. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE.
RECURSO IMPROVIDO.
1. A questão em discussão consiste em saber se a ausência de quórum
qualificado para a realização de obras úteis em áreas comuns de
condomínio edilício impõe, necessariamente, a demolição das
construções, mesmo diante da consolidação das obras no tempo,
ausência de risco estrutural e inexistência de prejuízo grave
comprovado.
2. Embora a regra geral determine que o ato nulo não produz efeitos
(quod nullum est nullum producit effectum), impondo-se o retorno ao
status quo ante (art. 169 do CC), a jurisprudência e a doutrina
admitem, em situações excepcionais, a preservação de efeitos de atos
nulos e a consolidação de situações fáticas, em atenção aos
princípios da segurança jurídica, da boa-fé objetiva e da
razoabilidade. Precedentes.
3. No caso, o Tribunal de origem consignou que as obras estão
consolidadas no tempo, trouxeram valorização ao imóvel e utilidade à
coletividade, sem acarretar risco à segurança ou prejuízo
grave/incômodo extremo à unidade da recorrente, de modo que não se
justifica a medida extrema de demolição.
4. A conversão do pedido de demolição em perdas e danos é admitida
pela jurisprudência desta Corte Superior, especialmente em casos de
obras consolidadas no tempo ou quando inviável o cumprimento da
obrigação de fazer. Precedentes.
5. A revisão das premissas fáticas estabelecidas pelo Tribunal de
origem, como a utilidade das obras, a valorização do imóvel e a
ausência de prejuízo ou incômodo grave à recorrente, é vedada pela
Súmula 7/STJ.
6. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por
unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos
termos do voto do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Luís Carlos Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram
com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.