STJ — 2848165

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. FATO NOVO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA N. 7/STJ. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE DA CONSTRUTORA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve a sentença condenando a construtora ao pagamento de débitos condominiais, reconhecendo sua legitimidade concorrente com o promitente comprador, com base na teoria da dualidade do vínculo obrigacional. 2. O Tribunal de origem afastou a alegação de fato novo apresentada pela recorrente, considerando que os documentos juntados não eram novos e já constavam em outro processo antes da prolação da sentença, além de não haver justificativa para sua juntada extemporânea. 3. O recurso especial foi inadmitido na origem, ensejando a interposição do presente agravo. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se a construtora recorrente possui legitimidade passiva para responder pelos débitos condominiais, considerando a aplicação da teoria da dualidade do vínculo obrigacional e a natureza propter rem da obrigação. 5. Saber se a alegação de fato novo, consistente na alienação do imóvel pelo promitente comprador a terceiro, pode ser considerada para afastar a responsabilidade da construtora pelos débitos condominiais. III. Razões de decidir 6. O recurso especial não comporta o reexame do conjunto fático-probatório, conforme disposto na Súmula 7 do STJ. 7. A jurisprudência do STJ, firmada no Tema 886 (REsp 1.345.331/RS), estabelece que a responsabilidade do promitente comprador depende da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. No caso, não há prova cabal da imissão na posse, e há decisão judicial transitada em julgado que afasta a responsabilidade do promitente-comprador. 8. A legitimidade passiva da construtora não é excluída pela existência de promessa de compra e venda, especialmente quando há dúvida sobre a posse ou litígio envolvendo a entrega das chaves. A decisão do Tribunal de origem visa resguardar o adimplemento das despesas indispensáveis à manutenção do condomínio. IV. Dispositivo 9. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por unanimidade, conhecer do recurso mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.