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STJ — 2194934

Classe: RECURSO ESPECIALÓrgão: TERCEIRA TURMARelator: HUMBERTO MARTINSData do julgamento: 2026-04-13Data da publicação: 2026-04-16

Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: ba9bf11c194d03e607a8f4ceb0cb144da596a3a4953f84b031d05d9d53c2a1b9

Origem do registro no STJ

Conjunto de dados oficial do STJ

Identificador na fonte
955408
Número de registro na fonte
202500304918
Coleta informada no registro
2026-09-09T12:52:51Z

Registro público original completo (JSON)

Comentário de Rafael Toledo

Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.

Neste registro, o processo 2194934 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.

O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.

Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.

O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.

Fonte oficial que sustenta este comentário

Identidade e proveniência do comentário

Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: ba9bf11c194d03e607a8f4ceb0cb144da596a3a4953f84b031d05d9d53c2a1b9. SHA-256 do comentário: 903d9d32aba44600aa379f25755f8077556a5056a6e2bb7027a5b3a01aaf5a59.

Contexto jurídico e comentários autorais

REsp 2.194.934 do STJ: direito civil e processual civil

Comentário autoral sobre este acórdão

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Afasta-se a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, porquanto o Tribunal de origem solucionou a lide de forma fundamentada, enfrentando as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não se confundindo inconformismo da parte com omissão ou negativa de prestação jurisdicional, nem havendo dever de o julgador rebater, um a um, todos os argumentos das partes. 2. A multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC não se justifica quando os embargos de declaração têm nítido caráter de prequestionamento e não revelam intuito protelatório, impondo-se o afastamento da penalidade aplicada pelo Tribunal de origem. 3. A insurgência quanto à aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 não pode ser conhecida, porque o acórdão recorrido assentou, como fundamento autônomo, a inaplicabilidade do dispositivo a contrato firmado em 2017, anterior à Lei n. 13.786/2018, fundamento esse não impugnado no recurso especial, incidindo, por analogia, a Súmula n. 283/STF. 4. No que concerne à taxa de fruição, o acórdão recorrido alinhou-se à jurisprudência consolidada desta Corte, segundo a qual é indevida a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado, razão pela qual incide a Súmula n. 83/STJ, obstando o conhecimento do recurso especial nesse ponto. 5. Quanto à cláusula penal compensatória, em contratos de compromisso de compra e venda celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, ausentes peculiaridades que justifiquem solução diversa, aplica-se o parâmetro consolidado pela Segunda Seção do STJ no julgamento dos EAg 1.138.183/PE e do REsp n. 1.723.519/SP, que reputa razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, montante apto a indenizar o vendedor das despesas gerais e a desestimular o rompimento unilateral do contrato, razão pela qual se majora, no caso concreto, o percentual de retenção de 20% para 25%. 6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente já abrange as despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual, de modo que não assiste razão ao recorrente na pretensão de impor, em complemento à cláusula penal compensatória e independentemente da taxa de fruição, retenção adicional de 7,75% a título de perdas e danos, com fundamento no art. 475 do Código Civil. 7. No tocante aos juros de mora, o acórdão recorrido limitou-se a fixar o termo inicial em consonância com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão; a tese relativa ao art. 406 do Código Civil não foi objeto de exame pela instância ordinária, apesar de opostos embargos de declaração, inexistindo prequestionamento e atraindo o óbice da Súmula n. 211/STJ. 8. A alegação de violação do art. 85, § 2º, do CPC, dirigida à forma de distribuição dos ônus sucumbenciais e à fixação dos honorários sobre o proveito econômico, não pode ser conhecida, por demandar reexame do decaimento recíproco das partes e do contexto fático-probatório, providência vedada em recurso especial à luz da Súmula n. 7/STJ. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente provido para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes e afastar a multa aplicada com base no art. 1.026, § 2º, do CPC, mantendo-se, no mais, o acórdão recorrido.” A transcrição é literal e vem do espelho 955408, publicado pelo tribunal em 16 de abril de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.

Trecho de REsp 2.194.934 do STJ: direito civil e processual civil · A fundamentação do REsp 2.194.934, no texto oficial da ementa · Rafael Toledo.

Âncoras do vínculo: julgado, resp.

Fontes e integridade deste vínculo
  • HTML autoral publicado: 3f44b9a894dc3979cf614571bf2e223ea29164630116ce67e8362ed929d3d226
  • Registro documental: ba9bf11c194d03e607a8f4ceb0cb144da596a3a4953f84b031d05d9d53c2a1b9
  • Campo documental: /ementa

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Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.

Assunto e questão jurídica conforme a ementa oficial

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARCELAS. TAXA DE FRUIÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM MULTA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. JUROS DE MORA. PREQUESTIONAMENTO.

Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ

  1. Afasta-se a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, porquanto o Tribunal de origem solucionou a lide de forma fundamentada, enfrentando as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não se confundindo inconformismo da parte com omissão ou negativa de prestação jurisdicional, nem havendo dever de o julgador rebater, um a um, todos os argumentos das partes.
  2. A multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC não se justifica quando os embargos de declaração têm nítido caráter de prequestionamento e não revelam intuito protelatório, impondo-se o afastamento da penalidade aplicada pelo Tribunal de origem.
  3. A insurgência quanto à aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 não pode ser conhecida, porque o acórdão recorrido assentou, como fundamento autônomo, a inaplicabilidade do dispositivo a contrato firmado em 2017, anterior à Lei n. 13.786/2018, fundamento esse não impugnado no recurso especial, incidindo, por analogia, a Súmula n. 283/STF.
  4. No que concerne à taxa de fruição, o acórdão recorrido alinhou-se à jurisprudência consolidada desta Corte, segundo a qual é indevida a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado, razão pela qual incide a Súmula n. 83/STJ, obstando o conhecimento do recurso especial nesse ponto.
  5. Quanto à cláusula penal compensatória, em contratos de compromisso de compra e venda celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, ausentes peculiaridades que justifiquem solução diversa, aplica-se o parâmetro consolidado pela Segunda Seção do STJ no julgamento dos EAg 1.138.183/PE e do REsp n. 1.723.519/SP, que reputa razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, montante apto a indenizar o vendedor das despesas gerais e a desestimular o rompimento unilateral do contrato, razão pela qual se majora, no caso concreto, o percentual de retenção de 20% para 25%.
  6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente já abrange as despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual, de modo que não assiste razão ao recorrente na pretensão de impor, em complemento à cláusula penal compensatória e independentemente da taxa de fruição, retenção adicional de 7,75% a título de perdas e danos, com fundamento no art. 475 do Código Civil.
  7. No tocante aos juros de mora, o acórdão recorrido limitou-se a fixar o termo inicial em consonância com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão; a tese relativa ao art. 406 do Código Civil não foi objeto de exame pela instância ordinária, apesar de opostos embargos de declaração, inexistindo prequestionamento e atraindo o óbice da Súmula n. 211/STJ.
  8. A alegação de violação do art. 85, § 2º, do CPC, dirigida à forma de distribuição dos ônus sucumbenciais e à fixação dos honorários sobre o proveito econômico, não pode ser conhecida, por demandar reexame do decaimento recíproco das partes e do contexto fático-probatório, providência vedada em recurso especial à luz da Súmula n. 7/STJ. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente provido para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes e afastar a multa aplicada com base no art. 1.026, § 2º, do CPC, mantendo-se, no mais, o acórdão recorrido.

Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE PARCELAS. TAXA DE FRUIÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM MULTA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. JUROS DE MORA. PREQUESTIONAMENTO. 1. Afasta-se a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, porquanto o Tribunal de origem solucionou a lide de forma fundamentada, enfrentando as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, não se confundindo inconformismo da parte com omissão ou negativa de prestação jurisdicional, nem havendo dever de o julgador rebater, um a um, todos os argumentos das partes. 2. A multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC não se justifica quando os embargos de declaração têm nítido caráter de prequestionamento e não revelam intuito protelatório, impondo-se o afastamento da penalidade aplicada pelo Tribunal de origem. 3. A insurgência quanto à aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 não pode ser conhecida, porque o acórdão recorrido assentou, como fundamento autônomo, a inaplicabilidade do dispositivo a contrato firmado em 2017, anterior à Lei n. 13.786/2018, fundamento esse não impugnado no recurso especial, incidindo, por analogia, a Súmula n. 283/STF. 4. No que concerne à taxa de fruição, o acórdão recorrido alinhou-se à jurisprudência consolidada desta Corte, segundo a qual é indevida a fixação de taxa de fruição na hipótese de desfazimento de contrato de compra e venda de terreno não edificado, razão pela qual incide a Súmula n. 83/STJ, obstando o conhecimento do recurso especial nesse ponto. 5. Quanto à cláusula penal compensatória, em contratos de compromisso de compra e venda celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, ausentes peculiaridades que justifiquem solução diversa, aplica-se o parâmetro consolidado pela Segunda Seção do STJ no julgamento dos EAg 1.138.183/PE e do REsp n. 1.723.519/SP, que reputa razoável a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador, montante apto a indenizar o vendedor das despesas gerais e a desestimular o rompimento unilateral do contrato, razão pela qual se majora, no caso concreto, o percentual de retenção de 20% para 25%. 6. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador inadimplente já abrange as despesas administrativas, tributárias e comerciais decorrentes da rescisão contratual, de modo que não assiste razão ao recorrente na pretensão de impor, em complemento à cláusula penal compensatória e independentemente da taxa de fruição, retenção adicional de 7,75% a título de perdas e danos, com fundamento no art. 475 do Código Civil. 7. No tocante aos juros de mora, o acórdão recorrido limitou-se a fixar o termo inicial em consonância com a jurisprudência desta Corte, segundo a qual, nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que se pleiteia a resolução do contrato por iniciativa do comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão; a tese relativa ao art. 406 do Código Civil não foi objeto de exame pela instância ordinária, apesar de opostos embargos de declaração, inexistindo prequestionamento e atraindo o óbice da Súmula n. 211/STJ. 8. A alegação de violação do art. 85, § 2º, do CPC, dirigida à forma de distribuição dos ônus sucumbenciais e à fixação dos honorários sobre o proveito econômico, não pode ser conhecida, por demandar reexame do decaimento recíproco das partes e do contexto fático-probatório, providência vedada em recurso especial à luz da Súmula n. 7/STJ. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, parcialmente provido para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes e afastar a multa aplicada com base no art. 1.026, § 2º, do CPC, mantendo-se, no mais, o acórdão recorrido.

Dispositivo transcrito

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 07/04/2026 a 13/04/2026, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso e, nessa parte, dar-lhe parcial provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.

Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.