Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR
INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS
A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA
IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com devolução
dos valores pagos, em virtude do inadimplemento da promitente
compradora.
- Conforme definido pela Terceira Turma deste STJ, o CDC, como
norma especial, prevalece sobre a Lei n.º 13.786/18 em relações de
consumo. Desse modo, na hipótese de resolução do contrato de
promessa de compra e venda de lote urbano por culpa do consumidor, a
cláusula penal não pode ultrapassar o limite de 25% dos valores
pagos pelo adquirente (REsp nº 2.106.548/SP, Rel. Ministra Nancy
Andrighi, Terceira Turma, j. em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025).
- A retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor mostra-se
adequada para compensar o vendedor pela extinção do contrato por
fato imputado ao adquirente, evitando, por outro lado, o
enriquecimento sem causa daquele.
- Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma desta
Corte, a restituição somente ao término da obra ou de forma
parcelada, como prevista no § 1º do art. 32-A da Lei n.º 6.766/79, é
uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do
CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que,
considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa
não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a
imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 do
STJ.
- Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL. LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR
INICIATIVA DOS COMPRADORES. CLÁUSULA PENAL. CONTRATO CELEBRADO APÓS
A VIGÊNCIA DA LEI N.º 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC. LIMITE DE
RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA
IMEDIATA. SÚMULA 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL
PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e
venda de imóvel (lote urbano não edificado) cumulada com devolução
dos valores pagos, em virtude do inadimplemento da promitente
compradora.
2. Conforme definido pela Terceira Turma deste STJ, o CDC, como
norma especial, prevalece sobre a Lei n.º 13.786/18 em relações de
consumo. Desse modo, na hipótese de resolução do contrato de
promessa de compra e venda de lote urbano por culpa do consumidor, a
cláusula penal não pode ultrapassar o limite de 25% dos valores
pagos pelo adquirente (REsp nº 2.106.548/SP, Rel. Ministra Nancy
Andrighi, Terceira Turma, j. em 2/9/2025, DJEN de 19/9/2025).
3. A retenção de 25% dos valores pagos pelo consumidor mostra-se
adequada para compensar o vendedor pela extinção do contrato por
fato imputado ao adquirente, evitando, por outro lado, o
enriquecimento sem causa daquele.
4. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma desta
Corte, a restituição somente ao término da obra ou de forma
parcelada, como prevista no § 1º do art. 32-A da Lei n.º 6.766/79, é
uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do
CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que,
considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa
não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a
imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 do
STJ.
5. Agravo conhecido para dar parcial provimento ao recurso especial.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 12/05/2026 a 18/05/2026, por
unanimidade, dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto
do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi, Humberto Martins
e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 3065391 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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