Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE.
CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO
DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO
DO CONTRATO (ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979). ABUSIVIDADE
RECONHECIDA NA ORIGEM. MITIGAÇÃO DA PENALIDADE. POSSIBILIDADE. ART.
413 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 53 DO CDC. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.
83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- A controvérsia cinge-se à validade da cláusula penal que
estabelece a retenção de 10% sobre o valor total do contrato em
promessa de compra e venda de lote celebrada após a vigência da Lei
n. 13.786/2018.
- A entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 não instituiu um
"direito adquirido ao abuso". A cláusula penal, ainda que pactuada
nos limites da referida legislação, submete-se ao controle judicial
e deve ser reduzida equitativamente se for manifestamente excessiva,
nos termos do art. 413 do Código Civil e do art. 53 do CDC.
- O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20%
dos valores efetivamente pagos pelo comprador - diante da curta
duração do ajuste e da inexistência de posse - harmoniza-se com a
jurisprudência recente desta Corte Superior, que admite a flutuação
da retenção entre 10% e 25%. Incidência da Súmula n. 83/STJ.
Recurso especial não conhecido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E
VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE.
CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO
DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO
DO CONTRATO (ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979). ABUSIVIDADE
RECONHECIDA NA ORIGEM. MITIGAÇÃO DA PENALIDADE. POSSIBILIDADE. ART.
413 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 53 DO CDC. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.
83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. A controvérsia cinge-se à validade da cláusula penal que
estabelece a retenção de 10% sobre o valor total do contrato em
promessa de compra e venda de lote celebrada após a vigência da Lei
n. 13.786/2018.
2. A entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 não instituiu um
"direito adquirido ao abuso". A cláusula penal, ainda que pactuada
nos limites da referida legislação, submete-se ao controle judicial
e deve ser reduzida equitativamente se for manifestamente excessiva,
nos termos do art. 413 do Código Civil e do art. 53 do CDC.
3. O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20%
dos valores efetivamente pagos pelo comprador - diante da curta
duração do ajuste e da inexistência de posse - harmoniza-se com a
jurisprudência recente desta Corte Superior, que admite a flutuação
da retenção entre 10% e 25%. Incidência da Súmula n. 83/STJ.
Recurso especial não conhecido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 02/06/2026 a 08/06/2026, por
unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2106497 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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