Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR
INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO SUBMETIDO À LEI N. 13.786/2018
(LEI DO DISTRATO). VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA.
CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO
(ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979). ABUSIVIDADE RECONHECIDA NO CASO
CONCRETO. MITIGAÇÃO DA PENALIDADE. ARTS. 413 DO CÓDIGO CIVIL E 53 DO
CDC. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER
DE INFORMAÇÃO. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS
N. 5 E 7 DO STJ.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem
manifesta-se de forma clara e fundamentada sobre as questões
essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido
contrário aos interesses da parte.
- A cláusula penal, ainda que pactuada sob a égide da Lei n.
13.786/2018 e dentro dos limites do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979,
não possui caráter absoluto. O Poder Judiciário mantém o dever de
reduzir equitativamente a penalidade que se mostre manifestamente
excessiva em relação aos valores pagos pelo consumidor, sob pena de
chancelar o enriquecimento sem causa da vendedora (art. 413 do CC e
art. 53 do CDC).
- O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20%
dos valores efetivamente pagos pelo comprador - em detrimento do
percentual sobre o valor total do contrato que importaria em perda
quase total das prestações - harmoniza-se com a jurisprudência
recente desta Corte Superior. Incidência da Súmula n. 83/STJ.
- A retenção da comissão de corretagem pressupõe o cumprimento do
dever de transparência e informação prévia ao consumidor (Tema n.
938/STJ). A verificação do preenchimento desses requisitos demanda o
reexame do contrato e do contexto fático-probatório, providência
vedada pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ.
Recurso especial não conhecido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR
INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO SUBMETIDO À LEI N. 13.786/2018
(LEI DO DISTRATO). VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA.
CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO
(ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979). ABUSIVIDADE RECONHECIDA NO CASO
CONCRETO. MITIGAÇÃO DA PENALIDADE. ARTS. 413 DO CÓDIGO CIVIL E 53 DO
CDC. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER
DE INFORMAÇÃO. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULAS
N. 5 E 7 DO STJ.
1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem
manifesta-se de forma clara e fundamentada sobre as questões
essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido
contrário aos interesses da parte.
2. A cláusula penal, ainda que pactuada sob a égide da Lei n.
13.786/2018 e dentro dos limites do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979,
não possui caráter absoluto. O Poder Judiciário mantém o dever de
reduzir equitativamente a penalidade que se mostre manifestamente
excessiva em relação aos valores pagos pelo consumidor, sob pena de
chancelar o enriquecimento sem causa da vendedora (art. 413 do CC e
art. 53 do CDC).
3. O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20%
dos valores efetivamente pagos pelo comprador - em detrimento do
percentual sobre o valor total do contrato que importaria em perda
quase total das prestações - harmoniza-se com a jurisprudência
recente desta Corte Superior. Incidência da Súmula n. 83/STJ.
4. A retenção da comissão de corretagem pressupõe o cumprimento do
dever de transparência e informação prévia ao consumidor (Tema n.
938/STJ). A verificação do preenchimento desses requisitos demanda o
reexame do contrato e do contexto fático-probatório, providência
vedada pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ.
Recurso especial não conhecido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 02/06/2026 a 08/06/2026, por
unanimidade, não conhecer do recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela
Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2100634 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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