O REsp 2.061.149 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 13 de abril de 2026, sob relatoria de Moura Ribeiro, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 6 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de agravo conhecido. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 2.061.149 e mede, em bloco separado, as âncoras em que
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial, mantida a validade da cláusula penal
de 50%, a restituição em parcela única e a responsabilidade pela
taxa após a liminar.
2. A controvérsia versa sobre ação declaratória de rescisão
contratual c/c danos materiais, relativa à compra e venda em regime
de multipropriedade, com pedido de resilição e restituição dos
valores pagos com abatimentos de penalidades e corretagem.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou resilido o
contrato, condenou à restituição com correção pelo IGP-M desde cada
desembolso e juros de 1% ao mês desde o trânsito em julgado,
autorizou a retenção de 50% a título de cláusula penal e a comissão
de corretagem e fixou honorários sucumbenciais recíprocos.
4. A Corte de origem deu parcial provimento para autorizar a
retenção da fruição até a liminar, reconhecer a responsabilidade da
vendedora pela taxa a partir da liminar, manter a cláusula penal de
50% sob patrimônio de afetação e a restituição em parcela única.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação aos
arts. 489 e 1.022 do CPC por omissão específica sobre extinção do
patrimônio de afetação após o habite-se e falta de fundamentação
para manter a penalidade de 50%; e (ii) saber se, em contratos
submetidos ao patrimônio de afetação, após o habite-se, é possível
reduzir a cláusula penal de 50% para 25%, aplicar o art. 413 do CC e
afastar a restituição em parcela única à luz do art. 67-A da Lei n.
4.591/1964.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há violação do art. 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou de
forma clara e objetiva os pontos essenciais da controvérsia,
registrando que, à época da contratação, havia patrimônio de
afetação e correta a manutenção da cláusula penal.
7. O entendimento da Corte de origem, que valida a cláusula penal de
50% em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, com
restituição em parcela única, está em consonância com o art. 67-A, §
5º, da Lei n. 4.591/1964.
8. A expedição do habite-se não extingue, por si, o patrimônio de
afetação, exigindo o preenchimento dos requisitos cumulativos do
art. 31-E da Lei n. 4.591/1964, inclusive a quitação integral
perante a instituição financiadora.
9. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está
alinhado à jurisprudência desta Corte.
V. DISPOSITIVO E TESE
10. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do
recurso especial e negar-lhe provimento.
Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: é válida a
cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos em contratos
celebrados sob patrimônio de afetação na vigência da Lei n.
13.786/2018, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964;
2. Não cabe reduzir a penalidade pelo art. 413 do CC quando subsiste
o regime especial do patrimônio de afetação, incidindo a Súmula n.
83 do STJ. 3 A extinção do patrimônio de afetação exige o
cumprimento cumulativo dos requisitos do art. 31-E da Lei n.
4.591/1964, não bastando o habite-se."
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 31-E,
67-A, II, §§ 5º e 6º; CPC, arts. 489, 1.022, 85, §§ 2º e 11; CC,
art. 413.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83 e 543; STJ, REsp
n. 2.166.999/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
julgado em 20/3/2025; STJ, EDcl no AgInt no REsp n. 1.925.562/SP,
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgados em 17/3/2025;
STJ, AgInt no REsp n. 2.152.327/MG, relator Ministro Moura Ribeiro,
Terceira Turma, julgado em 24/2/2025; STJ, REsp n. 2.187.600/SP,
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026;
STJ, REsp n. 2.167.142/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.209.151/SP,
relator Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do
TJMG), Quarta Turma, julgado em 30/3/2026.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E
MULTIPROPRIEDADE. RETENÇÃO DE 50% EM PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. OMISSÃO
AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial, mantida a validade da cláusula penal
de 50%, a restituição em parcela única e a responsabilidade pela
taxa após a liminar.
2. A controvérsia versa sobre ação declaratória de rescisão
contratual c/c danos materiais, relativa à compra e venda em regime
de multipropriedade, com pedido de resilição e restituição dos
valores pagos com abatimentos de penalidades e corretagem.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou resilido o
contrato, condenou à restituição com correção pelo IGP-M desde cada
desembolso e juros de 1% ao mês desde o trânsito em julgado,
autorizou a retenção de 50% a título de cláusula penal e a comissão
de corretagem e fixou honorários sucumbenciais recíprocos.
4. A Corte de origem deu parcial provimento para autorizar a
retenção da fruição até a liminar, reconhecer a responsabilidade da
vendedora pela taxa a partir da liminar, manter a cláusula penal de
50% sob patrimônio de afetação e a restituição em parcela única.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação aos
arts. 489 e 1.022 do CPC por omissão específica sobre extinção do
patrimônio de afetação após o habite-se e falta de fundamentação
para manter a penalidade de 50%; e (ii) saber se, em contratos
submetidos ao patrimônio de afetação, após o habite-se, é possível
reduzir a cláusula penal de 50% para 25%, aplicar o art. 413 do CC e
afastar a restituição em parcela única à luz do art. 67-A da Lei n.
4.591/1964.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não há violação do art. 1.022 do CPC, pois o acórdão enfrentou de
forma clara e objetiva os pontos essenciais da controvérsia,
registrando que, à época da contratação, havia patrimônio de
afetação e correta a manutenção da cláusula penal.
7. O entendimento da Corte de origem, que valida a cláusula penal de
50% em incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, com
restituição em parcela única, está em consonância com o art. 67-A, §
5º, da Lei n. 4.591/1964.
8. A expedição do habite-se não extingue, por si, o patrimônio de
afetação, exigindo o preenchimento dos requisitos cumulativos do
art. 31-E da Lei n. 4.591/1964, inclusive a quitação integral
perante a instituição financiadora.
9. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está
alinhado à jurisprudência desta Corte.
V. DISPOSITIVO E TESE
10. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do
recurso especial e negar-lhe provimento.
Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: é válida a
cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos em contratos
celebrados sob patrimônio de afetação na vigência da Lei n.
13.786/2018, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964;
2. Não cabe reduzir a penalidade pelo art. 413 do CC quando subsiste
o regime especial do patrimônio de afetação, incidindo a Súmula n.
83 do STJ. 3 A extinção do patrimônio de afetação exige o
cumprimento cumulativo dos requisitos do art. 31-E da Lei n.
4.591/1964, não bastando o habite-se."
Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 31-E,
67-A, II, §§ 5º e 6º; CPC, arts. 489, 1.022, 85, §§ 2º e 11; CC,
art. 413.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83 e 543; STJ, REsp
n. 2.166.999/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma,
julgado em 20/3/2025; STJ, EDcl no AgInt no REsp n. 1.925.562/SP,
relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgados em 17/3/2025;
STJ, AgInt no REsp n. 2.152.327/MG, relator Ministro Moura Ribeiro,
Terceira Turma, julgado em 24/2/2025; STJ, REsp n. 2.187.600/SP,
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026;
STJ, REsp n. 2.167.142/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira
Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.209.151/SP,
relator Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do
TJMG), Quarta Turma, julgado em 30/3/2026.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 09/06/2026 a 15/06/2026, por
unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG)
votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.