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STJ — 2221464

Classe: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIALOrgao: QUARTA TURMARelator: RAUL ARAÚJOData Julgamento: 2026-06-01Data Publicacao: 2026-06-09

Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: a160d70a83ddcaf54d813e35fb0d3c8be0b2606f01949f1a7b3fe5bed66bcb28

Registro público original completo (JSON)

Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.

Assunto e questão jurídica conforme a ementa oficial

CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ

  1. O percentual de retenção de até 50% da quantia paga está expressamente previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 (com redação dada pela Lei 13.786/2018) para a hipótese de distrato por culpa do adquirente em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação.
  2. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, nesses casos, o percentual de retenção de 50% dos valores pagos está em consonância com a lei e com o pactuado, sendo válida a cláusula contratual.
  3. A retenção no patamar legal de 50% não é abusiva (per se), mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, pois a legislação especial visa proteger um interesse coletivo, que é a garantia da continuidade da obra para os demais adquirentes (finalidade legal do patrimônio de afetação).
  4. Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral.
  5. Embargos de declaração acolhidos, com atribuição de efeitos infringentes, para dar provimento ao agravo interno e ao recurso especial, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos por ocasião de contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.

Ementa

CONSUMIDOR. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI 13.786/2018. VALIDADE DA CLÁUSULA DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO EQUITATIVA PELO JUDICIÁRIO. PREVALÊNCIA DA LEI ESPECIAL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS COM EFEITOS INFRINGENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. O percentual de retenção de até 50% da quantia paga está expressamente previsto no art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/64 (com redação dada pela Lei 13.786/2018) para a hipótese de distrato por culpa do adquirente em incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação. 2. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento consolidado de que, nesses casos, o percentual de retenção de 50% dos valores pagos está em consonância com a lei e com o pactuado, sendo válida a cláusula contratual. 3. A retenção no patamar legal de 50% não é abusiva (per se), mesmo sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor, pois a legislação especial visa proteger um interesse coletivo, que é a garantia da continuidade da obra para os demais adquirentes (finalidade legal do patrimônio de afetação). 4. Não cabe a redução equitativa da penalidade pelo Judiciário (art. 413 do CC), pois o patamar legal de 50% já considera o risco assumido pelo incorporador e a finalidade do regime de afetação, devendo prevalecer a legislação especial (Lei do Distrato) sobre a regra geral. 5. Embargos de declaração acolhidos, com atribuição de efeitos infringentes, para dar provimento ao agravo interno e ao recurso especial, a fim de considerar válida a cláusula de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos por ocasião de contrato de incorporação imobiliária submetido ao regime de patrimônio de afetação.

Dispositivo transcrito

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 26/05/2026 a 01/06/2026, por unanimidade, acolher os embargos de declaração, com efeitos modificativos, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira, Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.