Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 3129117 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: 6988825f71aa8630ceb7d6cbd4d3c4c68d8a5b4ea97f74f866bb1e0014141bbf. SHA-256 do comentário: 2d6b1e2280b66c1cea01924cc5f7fef600d004316a6a4148dff4057651565c84.
Há um dever simétrico do lado do julgador: é vedado ao relator limitar-se à reprodução dos fundamentos da decisão agravada para julgar improcedente o agravo interno.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial por aplicação da Súmula n. 83 do STJ e
por adequação do acórdão recorrido à orientação desta Corte.
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual de
compromisso de compra e venda de lote urbano, com pedidos de
restituição das parcelas pagas, retenções contratuais, declaração de
nulidade de cláusulas abusivas e definição de encargos acessórios.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato,
declarou nulos itens da cláusula terceira, determinou restituição em
parcela única com retenção de 25%, autorizou a retenção de IPTU/ITU
e comissão de corretagem, fixou correção monetária e juros, e
condenou ao pagamento de custas e honorários.
4. A Corte de origem, em decisão monocrática mantida em agravo
interno, reformou parcialmente a sentença para ajustar o termo
inicial dos juros ao trânsito em julgado, adequar a base dos
honorários ao valor da condenação, manter a indevida cobrança da
taxa de fruição por se tratar de lote não edificado e admitir
apuração do montante em liquidação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a função social do
contrato e a boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do CC) autorizam a
cobrança de taxa de fruição pelo período de posse do lote não
edificado; (ii) saber se a vedação ao enriquecimento sem causa (art.
884 do CC) impõe indenização pela fruição decorrente da
indisponibilidade do imóvel para o vendedor; (iii) saber se o art.
23, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 permite retenção de quota de fruição
na resolução por inadimplemento do adquirente; e (iv) saber se há
divergência jurisprudencial quanto à possibilidade de taxa de
fruição desde a imissão na posse do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está em
conformidade com a jurisprudência desta Corte ao vedar a taxa de
fruição em lote não edificado, por ausência de fruição econômica, em
especial em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018.
7. A imposição do óbice pela alínea a do art. 105, III, da CF impede
o exame do dissídio pela alínea c sobre o mesmo tema.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ para obstar
recurso especial quando o acórdão recorrido, em consonância com a
jurisprudência do Tribunal, afasta a taxa de fruição em lote não
edificado por inexistência de fruição econômica. 2. O óbice aplicado
pela alínea a do art. 105, III, da CF impede o conhecimento pela
alínea c sobre a mesma matéria".
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III; CC, arts. 421,
422 e 884; Lei n. 4.591/1964, art. 23, § 2º; CPC, art. 85, §§ 2º e
11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83 e 168; STJ,
AgInt nos EREsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/4/2026; STJ, EDcl no REsp n.
2.108.223/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
julgado em 22/4/2026.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO
CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO
EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que
inadmitiu o recurso especial por aplicação da Súmula n. 83 do STJ e
por adequação do acórdão recorrido à orientação desta Corte.
2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual de
compromisso de compra e venda de lote urbano, com pedidos de
restituição das parcelas pagas, retenções contratuais, declaração de
nulidade de cláusulas abusivas e definição de encargos acessórios.
3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato,
declarou nulos itens da cláusula terceira, determinou restituição em
parcela única com retenção de 25%, autorizou a retenção de IPTU/ITU
e comissão de corretagem, fixou correção monetária e juros, e
condenou ao pagamento de custas e honorários.
4. A Corte de origem, em decisão monocrática mantida em agravo
interno, reformou parcialmente a sentença para ajustar o termo
inicial dos juros ao trânsito em julgado, adequar a base dos
honorários ao valor da condenação, manter a indevida cobrança da
taxa de fruição por se tratar de lote não edificado e admitir
apuração do montante em liquidação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a função social do
contrato e a boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do CC) autorizam a
cobrança de taxa de fruição pelo período de posse do lote não
edificado; (ii) saber se a vedação ao enriquecimento sem causa (art.
884 do CC) impõe indenização pela fruição decorrente da
indisponibilidade do imóvel para o vendedor; (iii) saber se o art.
23, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 permite retenção de quota de fruição
na resolução por inadimplemento do adquirente; e (iv) saber se há
divergência jurisprudencial quanto à possibilidade de taxa de
fruição desde a imissão na posse do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está em
conformidade com a jurisprudência desta Corte ao vedar a taxa de
fruição em lote não edificado, por ausência de fruição econômica, em
especial em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018.
7. A imposição do óbice pela alínea a do art. 105, III, da CF impede
o exame do dissídio pela alínea c sobre o mesmo tema.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Agravo em recurso especial desprovido.
Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ para obstar
recurso especial quando o acórdão recorrido, em consonância com a
jurisprudência do Tribunal, afasta a taxa de fruição em lote não
edificado por inexistência de fruição econômica. 2. O óbice aplicado
pela alínea a do art. 105, III, da CF impede o conhecimento pela
alínea c sobre a mesma matéria".
Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III; CC, arts. 421,
422 e 884; Lei n. 4.591/1964, art. 23, § 2º; CPC, art. 85, §§ 2º e
11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83 e 168; STJ,
AgInt nos EREsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Maria Isabel
Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/4/2026; STJ, EDcl no REsp n.
2.108.223/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma,
julgado em 22/4/2026.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 26/05/2026 a 01/06/2026, por
unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos
Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG)
votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 3129117 no STJ está identificado por “AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”; “II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO”; “III. RAZÕES DE DECIDIR”; “IV. DISPOSITIVO E TESE”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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