STJ — 2770588
Proveniência: STJ — acórdãos públicos. SHA-256 da fonte preservada: 87c8e99d6ea57c206417f1a085f033a26cfea1701b481e08f561c975b7504a5a
Registro público original completo (JSON)
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Assunto e questão jurídica conforme a ementa oficial
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. HIPOTECA. EFICÁCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS EMBARGOS DE TERCEIRO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- A questão controvertida consiste em determinar se é válida a penhora judicial decorrente de garantia real hipotecária oriunda de cédula de crédito industrial, averbada após a celebração de contrato de compra e venda de imóvel comercial, não registrado na matrícula do imóvel.
- A Súmula 308 do STJ, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel", não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.
- Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do Código Civil de 2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.
- No caso, o contrato de compra e venda de imóvel, sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível ao credor hipotecário que de boa-fé recebeu o imóvel comercial como garantia real. Ausente a formalidade considerada essencial para que o contrato de compra e venda realizado possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível ao banco financiador que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de execução legítima.
- Nessa linha, é de se confirmar o provimento do recurso especial para julgar improcedentes os embargos de terceiro. Embora a hipoteca não subsista mais no plano fático, pois baixada em maio de 2024, permanece o interesse jurídico na discussão em torno da validade da constrição quanto aos seus efeitos processuais e sucumbenciais, devendo os ônus sucumbenciais serem assumidos pelos embargantes/agravantes.
- Agravo interno desprovido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL COMERCIAL. INAPLICABILIDADE
DA SÚMULA 308/STJ. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO.
HIPOTECA. EFICÁCIA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO PARA JULGAR
IMPROCEDENTES OS EMBARGOS DE TERCEIRO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
1. A questão controvertida consiste em determinar se é válida a
penhora judicial decorrente de garantia real hipotecária oriunda de
cédula de crédito industrial, averbada após a celebração de contrato
de compra e venda de imóvel comercial, não registrado na matrícula
do imóvel.
2. A Súmula 308 do STJ, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a
construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à
celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante
os adquirentes do imóvel", não se aplica à aquisição de imóveis
comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre
imóveis residenciais. Precedentes.
3. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do Código Civil de 2002, a
propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário.
Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou
obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico.
Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros
(efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem.
Precedentes.
4. No caso, o contrato de compra e venda de imóvel, sem registro no
Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é
oponível ao credor hipotecário que de boa-fé recebeu o imóvel
comercial como garantia real. Ausente a formalidade considerada
essencial para que o contrato de compra e venda realizado possua
efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível ao
banco financiador que recebeu o imóvel comercial como garantia
hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos
da lei, a penhora do bem em ação de execução legítima.
5. Nessa linha, é de se confirmar o provimento do recurso especial
para julgar improcedentes os embargos de terceiro. Embora a hipoteca
não subsista mais no plano fático, pois baixada em maio de 2024,
permanece o interesse jurídico na discussão em torno da validade da
constrição quanto aos seus efeitos processuais e sucumbenciais,
devendo os ônus sucumbenciais serem assumidos pelos
embargantes/agravantes.
6. Agravo interno desprovido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 06/08/2026 a 12/08/2026, por
unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira,
Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) e João Otávio
de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.