STJ — 1987240

Assunto e questão jurídica conforme a ementa oficial

CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONFIGURAÇÃO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA QUE INTEGRA O MESMO GRUPO ECONÔMICO DAS CORRÉS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E AGENTE FINANCEIRO. GARANTIA DE EMPRÉSTIMO PARA A CONSTRUÇÃO DA OBRA. POSTERIOR CELEBRAÇÃO DE CONTRATO COM O CONSUMIDOR. OFERTA DE PAGAMENTO POR MEIO DE FINANCIAMENTO. FRUSTRAÇÃO PELO NÃO PAGAMENTO PELA INCORPORADORA DO VALOR MÍNIMO DE DESLIGAMENTO (VMD) DA HIPOTECA EXIGIDO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CARACTERIZAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA E DEVER DE INFORMAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CONFIGURAÇÃO. HIPOSSUFICIÊNCIA DO CONSUMIDOR.

Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ

1. Ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel c/c pedido de restituição das quantias pagas e compensação por danos morais, ajuizada em 9/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 14/10/2021 e concluso ao gabinete em 24/3/2022.
2. O propósito recursal é decidir se (I) a recorrida ROSSI RESIDENCIAL SA tem legitimidade para integrar o polo passivo da ação; (II) ficou caracterizada a culpa das recorridas pela resolução contratual, a justificar a restituição integral do valor pago pelo recorrente; e (III) há o dever de indenizar por danos morais na hipótese em julgamento.
3. Na espécie, alterar o acórdão recorrido quanto à não ocorrência de danos morais demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, inviável por força da Súmula 7/STJ.
4. Segundo a jurisprudência desta Corte, tratando-se de relação de consumo, com base na teoria da aparência, tem legitimidade passiva para a causa (ad causam) a sociedade empresária que pertence ao mesmo grupo econômico das sociedades corrés que celebraram o contrato com o consumidor.
5. No particular, além de a recorrida ROSSI RESIDENCIAL SA integrar o mesmo grupo econômico com a incorporadora (ABADIR) e a proprietária e promitente vendedora (LIEPAJA), a sua marca foi estampada no contrato firmado com o recorrente e o próprio empreendimento imobiliário em exame leva o seu nome (Rossi Mais Santos).
6. Em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, sobre a qual foi firmada hipoteca entre a incorporadora e o agente financeiro como garantia ao empréstimo tomado para a construção do empreendimento, a culpa pela resolução contratual deve ser atribuída à incorporadora, quando ela informa, no contrato com o consumidor, a possibilidade financiar o saldo devedor, induzindo-o à celebração pelas facilidades ofertadas, mas adota conduta contraditória, inviabilizando a obtenção do financiamento, por não pagar o valor mínimo de desligamento (VMD) da hipoteca exigido pela instituição financeira. Trata-se de inadimplemento por violação aos deveres anexos à boa-fé objetiva, dentre eles o dever de informação (art. 6º, III, do CDC), a justificar a resolução do contrato com restituição integral das parcelas pagas pelo adquirente (Súmula 543/STJ).
7. Na respectiva ação de resolução contratual ajuizada pelo consumidor com esse fundamento, cabe à incorporadora comprovar que realizou o pagamento do VMD ou que não assumiu esse débito com a instituição financeira, mediante, por exemplo, a juntada do contrato do financiamento obtido para a construção do empreendimento com o agente financeiro, em razão do qual foi constituída a hipoteca da unidade imobiliária prometida ao adquirente.
8. A inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC), nesse contexto, se justifica pela hipossuficiência do consumidor em relação à incorporadora, que (I) detém o conhecimento da dinâmica da incorporação imobiliária, especialmente do empreendimento desenvolvido por ela; (II) foi quem constituiu a hipoteca na unidade imobiliária ofertada, para garantir uma dívida sua com a instituição financeira; e (III) é detentora de toda a documentação, notadamente do contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, do qual decorreu a hipoteca e, por consequência, o valor exigido para o desligamento da garantia, cujo não pagamento inviabilizou a concessão do financiamento ao consumidor.
9. Hipótese em que o recorrente comprovou a relação contratual com as recorridas, bem como a existência de hipoteca constituída por elas com a CEF, mesma instituição financeira que recusou a concessão de financiamento pelo não pagamento do valor mínimo de desligamento (VMD) do ônus hipotecário pelas recorridas, enquanto estas não comprovaram o pagamento, nem eventual negociação com a CEF a demonstrar a ausência dessa dívida, limitando-se a afirmar que o pedido de resolução decorreu por impossibilidade financeira do recorrente.
10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para, reformando o acórdão recorrido, (I) reconhecer a legitimidade passiva da recorrida ROSSI RESIDENCIAL SA; e (II) declarar a resolução do contrato, por inadimplemento das recorridas, determinando, por consequência, o retorno das partes ao estado anterior, inclusive com a restituição integral, de forma solidária pelas recorridas ao recorrente, dos valores pagos por este em razão da avença.

Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.

Ementa

Dispositivo transcrito

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