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Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, BEM COMO DE CONSTRUÇÃO SOB O
REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.ºS 5 E 7 DO STJ.
EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DO FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. APLICAÇÃO
DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de
custo), na forma do art. 58 da Lei n.º 4.591/64, é negócio coletivo,
administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações
ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de
representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por
todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de
responsabilidade dos próprios adquirentes, e, em regra, a
incorporadora nem mesmo irá figurar no polo passivo da ação de
devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio.
- No caso em análise, contudo, a partir da interpretação das
cláusulas do contrato entabulado entre as partes, bem como da detida
análise das circunstâncias fáticas da causa, concluiu o Tribunal
estadual que o regime de obra por administração nunca foi seguido
pelas empresas demandadas, ora recorrentes, razão pela qual a
eventual restituição de valores não deve obedecer aos ditames da Lei
de Incorporação Imobiliária, mas, ao comando da Súmula n.º 543 do
STJ, considerando que a iniciativa pelo distrato partiu do
comprador.
- Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido seria
necessária o reexame das disposições contratuais e das provas dos
autos, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das
Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ.
- A eficácia da cláusula de irrevogabilidade e de irretratabilidade
foi afastada pelo acórdão recorrido, ao entendimento de que tal
previsão restritiva não impede a possibilidade de arrependimento por
parte do adquirente, por se tratar de disposição nula de pleno
direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC., fundamento esse que não
foi objeto de impugnação nas razões do recurso especial, atraindo o
óbice da Súmula n.º 283 do STF, por analogia
- Agravo interno não provido.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS.
ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, BEM COMO DE CONSTRUÇÃO SOB O
REGIME DE ADMINISTRAÇÃO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.ºS 5 E 7 DO STJ.
EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E DE IRRETRATABILIDADE.
AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DO FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. APLICAÇÃO
DA SÚMULA N.º 283 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO
INTERNO NÃO PROVIDO.
1. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de
custo), na forma do art. 58 da Lei n.º 4.591/64, é negócio coletivo,
administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações
ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de
representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por
todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de
responsabilidade dos próprios adquirentes, e, em regra, a
incorporadora nem mesmo irá figurar no polo passivo da ação de
devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio.
2. No caso em análise, contudo, a partir da interpretação das
cláusulas do contrato entabulado entre as partes, bem como da detida
análise das circunstâncias fáticas da causa, concluiu o Tribunal
estadual que o regime de obra por administração nunca foi seguido
pelas empresas demandadas, ora recorrentes, razão pela qual a
eventual restituição de valores não deve obedecer aos ditames da Lei
de Incorporação Imobiliária, mas, ao comando da Súmula n.º 543 do
STJ, considerando que a iniciativa pelo distrato partiu do
comprador.
3. Para ultrapassar a convicção firmada no acórdão recorrido seria
necessária o reexame das disposições contratuais e das provas dos
autos, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das
Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ.
4. A eficácia da cláusula de irrevogabilidade e de irretratabilidade
foi afastada pelo acórdão recorrido, ao entendimento de que tal
previsão restritiva não impede a possibilidade de arrependimento por
parte do adquirente, por se tratar de disposição nula de pleno
direito, nos termos do art. 51, IV, do CDC., fundamento esse que não
foi objeto de impugnação nas razões do recurso especial, atraindo o
óbice da Súmula n.º 283 do STF, por analogia
5. Agravo interno não provido.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior
Tribunal de Justiça, em sessão virtual de 10/09/2024 a 16/09/2024,
por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do
Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Nancy Andrighi, Humberto Martins, Ricardo Villas
Bôas Cueva e Marco Aurélio Bellizze votaram com o Sr. Ministro
Relator.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2618878 no STJ está identificado por “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “TERCEIRA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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