Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE.
RATIO DECIDENDI. SIMILARIDADE NORMATIVA. HIPOTECA. INEXISTÊNCIA.
VENDA A NON DOMINO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO.
DEVEDOR FIDUCIANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. INEFICÁCIA. PROPRIETÁRIO
FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO.
Fundamentos transcritos da ementa — itens numerados pelo STJ
- Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na
Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por
alienação fiduciária.
- A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n.
308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado
como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema
Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas
para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado
nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação
imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário.
- Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária,
não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor
hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a
propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do
imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé,
por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor
fiduciário.
3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non
domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz
efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do
adquirente.
- Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para
restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do
STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a
prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a
incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante
os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema
Financeiro da Habitação.
4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência
expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir
os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em
garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
- Recurso especial provido para julgar improcedente ação
declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição
de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da
consolidação da propriedade fiduciária.
Trechos literais, sem inferência de tese ou aplicação automática ao caso de terceiros.
Ementa
CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. SÚMULA N. 308 DO STJ. INAPLICABILIDADE.
RATIO DECIDENDI. SIMILARIDADE NORMATIVA. HIPOTECA. INEXISTÊNCIA.
VENDA A NON DOMINO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITO.
DEVEDOR FIDUCIANTE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. INEFICÁCIA. PROPRIETÁRIO
FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO.
1. Não deve ser aplicado, por analogia, o entendimento firmado na
Súmula n. 308 do STJ aos casos envolvendo garantia real por
alienação fiduciária.
2. A ratio decidendi dos precedentes que deram ensejo à Súmula n.
308 do STJ está intrinsecamente ligada ao fato de o imóvel, dado
como garantia hipotecária, ter sido adquirido no âmbito do Sistema
Financeiro da Habitação, o qual estabelece normas mais protetivas
para as partes vulneráveis. Portanto, o entendimento sintetizado
nessa nota sumular não se aplica aos casos em que a transação
imobiliária foi realizada pelo Sistema Financeiro Imobiliário.
3. Em relação aos institutos da hipoteca e da alienação fiduciária,
não há similaridade de tratamento jurídico entre o devedor
hipotecário e o fiduciante. Enquanto o devedor hipotecário detém a
propriedade, o devedor fiduciante possui apenas a posse direta do
imóvel, sendo o negócio jurídico celebrado com terceiro de boa-fé,
por conseguinte, ineficaz em face do proprietário do bem, o credor
fiduciário.
3.1. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, na venda a non
domino, o negócio jurídico realizado por quem não é dono não produz
efeito em relação ao proprietário, sendo irrelevante a boa-fé do
adquirente.
4. Não é possível estender uma hipótese de exceção normativa para
restringir a aplicação de regra jurídica válida. A Súmula n. 308 do
STJ criou uma exceção à regra geral do direito imobiliário sobre a
prioridade registral, ao afirmar que a hipoteca celebrada entre a
incorporadora e a instituição financeira não teria eficácia perante
os adquirentes que conseguiram crédito por intermédio do Sistema
Financeiro da Habitação.
4.1. O art. 29 da Lei n. 9.514/1997 dispõe que apenas com anuência
expressa do credor fiduciário o devedor fiduciante pode transmitir
os direitos sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em
garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.
5. Recurso especial provido para julgar improcedente ação
declaratória de ineficácia de garantia cumulada com desconstituição
de gravame, afastando-se a determinação de desconstituição da
consolidação da propriedade fiduciária.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima
indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal
de Justiça, após o voto-vista do Ministro Marco Buzzi, não
conhecendo do recurso especial, e os votos dos Ministro João Otávio
de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti acompanhando o
relator, por maioria, conhecer e dar provimento ao recurso especial,
nos termos do voto do relator.
Votou vencido o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Votaram com o Sr. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA os Srs. Ministros
João Otávio de Noronha, Raul Araújo e Maria Isabel Gallotti.
Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Recortes literais da ementa, dispositivo e referências do STJ. Não substituem o voto ou inteiro teor ausente, nem constituem tese autoral.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2130141 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
Neste acórdão, a análise deve relacionar a ementa ao dispositivo preservado. A ementa apresenta a questão e a fundamentação resumida; o dispositivo registra a deliberação textual. Uma expressão retirada de um deles não substitui a leitura conjunta do documento.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
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Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-21.2. SHA-256 da fonte:
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