Condomínio voluntário: quando o mesmo bem pertence a vários donos
Três irmãos herdam a casa dos pais e ninguém quer vender. Dois sócios compram juntos um galpão. Um casal se separa e o apartamento continua no nome dos dois. Nos três casos existe condomínio voluntário: várias pessoas titulares do mesmo bem, cada uma dona de uma fração ideal, sem que nenhuma possa apontar qual metro quadrado é seu.
Cada condômino usa o bem inteiro, não um pedaço dele
É essa a lógica do art. 1.314: o condômino usa a coisa conforme a destinação dela, exerce os direitos compatíveis com a indivisão, reivindica o bem de terceiro, defende a posse e pode alienar ou gravar a sua parte ideal.
O limite vem no parágrafo único do mesmo artigo. Nenhum condômino altera a destinação da coisa comum nem dá posse, uso ou gozo a estranhos sem o consenso dos demais. Transformar a casa herdada em locação por temporada, sozinho, extrapola o que a fração ideal autoriza.
Despesas e frutos seguem a fração ideal
Conservação, tributos e ônus do bem são rateados na proporção da parte de cada um, e as partes ideais presumem-se iguais quando o título não disser o contrário (art. 1.315). O condômino que não quer arcar com as despesas tem uma saída prevista em lei: renunciar à sua parte.
Há contrapartida do outro lado. Quem colhe frutos da coisa comum responde aos demais por eles, e responde também pelo dano que causar ao bem (art. 1.319). O irmão que mora sozinho no imóvel herdado, por exemplo, pode ser instado a pagar aos outros um valor correspondente ao uso exclusivo.
O direito de sair: divisão a qualquer tempo
Ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. A qualquer tempo é lícito exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pelas despesas dessa divisão, na dicção do art. 1.320. Os condôminos podem pactuar indivisão por prazo não superior a cinco anos, renovável.
Se o bem for indivisível e ninguém quiser adjudicá-lo indenizando os demais, ele será vendido e o apurado repartido, com preferência do condômino sobre o estranho em condições iguais de oferta (art. 1.322). Não havendo acordo, o caminho é judicial: o Código de Processo Civil confere ao condômino a ação de divisão no art. 569, II.
Administração da coisa comum
Quando os condôminos decidem administrar em conjunto, a deliberação é tomada por maioria calculada pelo valor dos quinhões, e não por cabeça. É possível escolher um administrador, fixar sua remuneração e definir como os rendimentos serão distribuídos.
A administração de fato, sem deliberação, costuma gerar atrito. Registrar em documento simples quem paga o quê, quem recebe o aluguel e como se prestam contas evita que a discussão só apareça anos depois, quando alguém decide vender.
Perguntas frequentes
Um condômino pode vender a fração ideal dele sem os outros?
Pode alienar a sua parte, mas, em coisa indivisível, precisa antes dar aos demais a chance de comprar em igualdade de condições. Ignorar essa preferência abre ao condômino preterido o caminho de depositar o preço e reclamar a parte vendida ao estranho.
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