Preferência do condômino: o direito de tanto por tanto
Cento e oitenta dias. Esse é o prazo que a lei dá ao condômino que descobre, tarde demais, que a parte de um coproprietário foi vendida a um estranho sem que ninguém lhe oferecesse a chance de comprar. Passado o prazo, o direito se perde por decadência; dentro dele, existe uma via bastante concreta de reverter o negócio.
O que o art. 504 impede
Coisa indivisível em condomínio não pode ter a parte de um dos donos vendida a estranhos se outro consorte a quiser, tanto por tanto. Tanto por tanto significa nas mesmas condições: mesmo preço, mesma forma de pagamento, mesmos encargos. Não é desconto nem preço de amigo, é igualdade de proposta.
A preferência incide sobre coisa indivisível — o imóvel que não comporta desmembramento, o veículo, a obra de arte. Se o bem pode ser dividido comodamente sem perder valor, a lógica muda: cada um fica com a sua parte.
O condômino preterido deposita o preço e reclama a parte
A quem não se deu conhecimento da venda a lei abre o caminho de depositar o preço e haver para si a parte vendida ao estranho, desde que o requeira em cento e oitenta dias, sob pena de decadência. O depósito é elemento essencial: não se trata de anular a venda e discutir valores depois, e sim de assumir o lugar do comprador pagando o que ele pagou.
Por isso a documentação da venda importa tanto — escritura, matrícula e comprovantes revelam o preço real e as condições que precisam ser igualadas.
Quando há vários interessados na mesma parte
Se mais de um condômino quiser exercer a preferência, o desempate segue critérios legais: prefere quem tiver benfeitorias de maior valor e, na falta delas, quem tiver quinhão maior. Sendo iguais as partes, todos os que quiserem adquirir a fração vendida a terão, depositando previamente o preço.
Exemplo: em um terreno pertencente a quatro primos, um deles vende sua quarta parte a um vizinho. O primo que construiu e mantém o galpão no local está em posição melhor do que o que apenas figura na matrícula.
Preferência entre condôminos e preferência do inquilino não se misturam
A Lei do Inquilinato trata de outra hipótese: o locatário preterido na compra do imóvel locado tem, pelo art. 27, direito de preferência em igualdade de condições, e o art. 33 lhe permite haver o imóvel em seis meses contados do registro do ato, desde que o contrato estivesse averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da alienação.
São prazos, requisitos e fundamentos distintos. Um nasce da copropriedade; o outro, da locação. Quem é ao mesmo tempo inquilino e condômino precisa identificar em qual das duas posições está pleiteando.
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