Taxa de evolução de obra: quando a cobrança do banco fica indevida
No financiamento associativo de imóvel na planta, o agente financeiro libera recursos por etapas e cobra juros sobre o capital já desembolsado durante a construção. Esse encargo, chamado de juros ou taxa de evolução de obra, não se torna ilícito apenas porque o percentual físico ficou temporariamente estável. O marco objetivo firmado pelo STJ é o fim do prazo contratual de entrega, incluída a tolerância.
O que é e por que existe a taxa de evolução de obra
À medida que o banco libera parcelas do financiamento para a obra, incidem encargos sobre o capital efetivamente desembolsado. O percentual de execução orienta as liberações, mas uma estagnação física não apaga o capital que já foi entregue nem encerra automaticamente os juros antes do vencimento contratual. Extratos de liberação e laudos de engenharia são documentos diferentes e precisam ser comparados.
Por que a cobrança se torna questionável durante o atraso
O Tema Repetitivo 996 fixou que é ilícita a cobrança de juros de obra, ou encargo equivalente, depois do prazo contratual para entrega das chaves, já acrescido da tolerância. Portanto, a mera estagnação em 70% antes desse marco não extingue o encargo. Ela pode servir como indício sobre o cronograma, mas a restituição deve ser delimitada pelas cobranças posteriores ao vencimento reconhecido na tese. O Tema 996 delimitou essas teses ao Programa Minha Casa, Minha Vida, nas faixas de renda 1,5, 2 e 3. O julgamento examinou contratos com financiamento associativo; por isso, negócio situado fora desse programa não recebe automaticamente o mesmo resultado como precedente repetitivo universal e exige enquadramento próprio.
A relação entre o banco e a incorporadora não isenta o comprador
Banco, incorporadora e comprador participam de relações contratuais conectadas, mas a responsabilidade por cada cobrança depende da operação e dos documentos. O Tema 996 oferece um marco objetivo para os juros de obra; ele não dispensa identificar quem recebeu o encargo, quando houve cada liberação e qual era a data de entrega somada à tolerância.
Documentos que evidenciam a cobrança indevida
Devem ser reunidos o contrato de financiamento, o cronograma e a data de entrega com a tolerância, os demonstrativos de liberação de capital, os laudos de evolução e os extratos mensais. A planilha de revisão precisa separar valores anteriores e posteriores ao marco do Tema 996; laudo que mostre obra parada antes da data final, isoladamente, não prova que todos os juros daquele período eram indevidos.
O caminho para reaver valores cobrados indevidamente
A contestação deve indicar o prazo de entrega acrescido da tolerância e listar os juros de obra cobrados depois desse marco. O pedido pode ser dirigido ao agente que recebeu os valores, com cópia dos extratos e da memória de cálculo, sem presumir que toda cobrança desde uma estagnação anterior era ilícita. Se não houver solução, a definição dos responsáveis e da restituição depende da estrutura contratual e pode ser examinada judicialmente. Um advogado pode revisar os dois contratos e delimitar o período antes da notificação. O art. 51 do Código de Defesa do Consumidor permite controlar cláusulas que imponham desvantagem exagerada, mas esse controle não substitui a demonstração do período e da base de cada encargo.
Como montar o recorte temporal da revisão
Uma tabela simples pode reunir, em colunas separadas, a data prevista de entrega, o fim da tolerância, cada liberação do banco, a data e o valor de cada débito e a eventual entrega das chaves. Os lançamentos anteriores ao marco do Tema 996 não devem ser misturados aos posteriores. Se houve aditivo de prazo, ele precisa ser examinado quanto à forma, à informação prestada e à sua eficácia; não basta substituir unilateralmente a data original na planilha. Esse recorte ajuda a quantificar o pedido sem transformar atraso físico, desembolso bancário e juros em uma única rubrica genérica.
Perguntas frequentes
A taxa de evolução de obra é a mesma coisa que os juros no pé cobrados pela incorporadora?
Não. Os juros no pé remuneram o financiamento direto concedido pela incorporadora; a taxa de evolução de obra é cobrada pelo banco quando o financiamento é bancário e vinculado ao percentual de conclusão da construção.
É preciso provar a estagnação da obra ou o banco já tem essa informação?
O banco costuma ter laudos próprios de vistoria periódica, mas é recomendável que o mutuário solicite cópia desses laudos e, se possível, produza registro próprio da situação da obra para reforçar a comparação temporal.
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