Correção pelo INCC depois do atraso: o que o comprador não deve pagar
Durante a construção, é comum que o saldo devedor do imóvel na planta seja corrigido pelo Índice Nacional de Custo da Construção, o INCC, que reflete a variação de custos da obra. O problema aparece quando a obra atrasa e a incorporadora continua aplicando esse índice mesmo depois do prazo contratual de entrega, fazendo o comprador pagar por um aumento de custo que não deveria mais correr por sua conta.
Por que o INCC existe durante a construção
O INCC mede a variação de preços de materiais e mão de obra da construção civil, e sua aplicação durante a fase de obras se justifica porque a incorporadora está de fato incorrendo nesses custos crescentes para entregar o empreendimento. É um índice pensado para acompanhar o período em que a obra está em andamento, não para incidir indefinidamente sobre o saldo do comprador, e por isso a maioria dos contratos já prevê a própria substituição do índice assim que as chaves são entregues, passando o saldo remanescente a ser corrigido por um índice de preços ao consumidor mais estável.
O que muda quando o prazo contratual de entrega se esgota
Depois de vencido o prazo contratual de entrega — incluída a tolerância de 180 dias do art. 43-A da Lei 4.591/1964 —, o atraso passa a ser de responsabilidade da incorporadora, e não mais do comprador. Nessa fase, manter a correção do saldo pelo INCC significa fazer o comprador pagar por um custo de obra que se estende exatamente por causa do descumprimento do prazo pela própria incorporadora, o que contraria a lógica de que ninguém deve se beneficiar financeiramente do próprio atraso.
A tese do Tema 996 para o indexador depois do prazo
No Tema Repetitivo 996, o STJ decidiu que, esgotado o prazo de entrega já computada a tolerância, cessa a correção do saldo por indexador setorial ligado ao custo da construção. A substituição deve ser pelo IPCA, salvo quando esse índice for mais gravoso ao consumidor. A ressalva impede trocar mecanicamente o INCC por um índice que aumente ainda mais o saldo. O alcance vinculante descrito pelo STJ é o da promessa de compra e venda de imóvel na planta no Programa Minha Casa, Minha Vida, em financiamento associativo, para as faixas de renda 1,5, 2 e 3. Fora desse recorte, o Tema 996 não deve ser apresentado como tese repetitiva universal; o enquadramento depende das normas, do contrato e dos precedentes aplicáveis ao caso.
A alternativa: índice de correção monetária geral após o atraso
O recálculo precisa comparar o indexador setorial e o IPCA no período posterior ao prazo de entrega somado à tolerância. Se o IPCA for mais oneroso, a própria tese do Tema 996 impede que a substituição piore a situação do consumidor. Em contrato com financiamento associativo, os extratos do agente financeiro e da incorporadora devem usar o mesmo marco temporal para que a diferença não reapareça em outra planilha.
Documentos e caminho para questionar a correção aplicada
Para discutir esse ponto, é preciso o contrato com a cláusula de correção do saldo devedor, os extratos ou boletos que mostram a aplicação do INCC mês a mês, e a data em que se esgotou o prazo de tolerância. A notificação extrajudicial à incorporadora, pedindo a suspensão do índice a partir dessa data e o recálculo do saldo, costuma ser o primeiro passo; sem resposta, a discussão segue para ação revisional cumulada, quando cabível, com o pedido de indenização pelo próprio atraso, e vale revisar os extratos com um advogado antes de qualquer pagamento adicional para não convalidar a cobrança questionável. A memória de cálculo deve mostrar, mês a mês, o saldo anterior, o fator do índice contratual, o IPCA do mesmo período e o valor efetivamente lançado. Essa comparação também permite aplicar a salvaguarda do menor ônus sem apagar parcelas, pagamentos ou amortizações ocorridos durante o atraso.
Perguntas frequentes
O INCC pode ser trocado por outro índice mesmo antes do atraso?
Não, salvo previsão contratual específica; durante o prazo normal de construção, a aplicação do INCC segue o que foi pactuado no contrato de compra e venda.
A discussão sobre o INCC pode ser feita junto com o pedido de indenização pelo atraso?
Sim, é comum reunir os dois pedidos na mesma notificação ou ação, já que ambos decorrem do mesmo fato gerador: o descumprimento do prazo de entrega pela incorporadora.
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