Por que a área comum de condomínio não se usucape com facilidade
Condômino que fechou um corredor, incorporou uma sobra de área comum ao próprio apartamento ou ampliou a varanda sobre espaço coletivo, e manteve essa situação por anos sem que ninguém reclamasse, muitas vezes acredita ter adquirido aquele pedaço por usucapião. Os vizinhos, quando finalmente notam, esperam reverter a situação com a mesma facilidade. Nenhum dos dois lados costuma ter razão de forma automática.
A regra geral: área comum é inusucapível entre condôminos
O artigo 1.331, parágrafo 2º, do Código Civil trata as áreas comuns como partes inseparáveis da propriedade de cada unidade, pertencentes a todos os condôminos em frações ideais. Por decorrência, a jurisprudência majoritária entende que a apropriação de área comum por um condômino não gera usucapião, porque a posse exercida sobre a parte comum, mesmo que exclusiva na prática, ainda é posse de algo que juridicamente pertence a todos, inclusive ao próprio ocupante em fração ideal.
Por que essa regra existe
Permitir que a simples permanência de fato convertesse área comum em propriedade exclusiva incentivaria apropriações silenciosas, prejudicando o direito dos demais condôminos sobre bens que, mesmo pouco usados, continuam sendo de todos. A regra protege especialmente condôminos ausentes, unidades alugadas ou proprietários que não acompanham de perto o dia a dia do prédio.
As exceções raras admitidas pelos tribunais
Em situações muito específicas, discute-se a chamada supressio — quando o condomínio, de forma inequívoca e por tempo muito longo, cria a expectativa legítima de que aquele uso exclusivo não será mais questionado, a ponto de a cobrança tardia da restituição se tornar contraditória com o comportamento anterior do próprio condomínio. Ainda assim, é uma exceção discutida caso a caso, que normalmente não gera propriedade plena por usucapião, mas apenas limita, em certas condições, o direito de exigir a desocupação imediata.
O caminho para quem anexou área comum
A via mais segura para regularizar essa situação não é a usucapião, mas a alteração da convenção condominial em assembleia, com aprovação do quórum exigido pela Lei 4.591/1964 e pela convenção do próprio prédio, formalizando a cessão onerosa ou gratuita daquela área ao condômino que a utiliza. Sem essa formalização, o condomínio pode exigir a qualquer momento a devolução do espaço, ainda que o uso já dure décadas.
O caminho para o condomínio que quer reverter a apropriação
Notificar formalmente o condômino, levar o tema à assembleia e, se necessário, buscar a Justiça para determinar a desocupação da área comum indevidamente incorporada costumam ser as etapas naturais desse processo, sobretudo quando a apropriação prejudica a circulação ou a segurança do prédio. Um advogado que represente o condomínio ou o condômino individualmente pode avaliar a documentação das assembleias e do memorial de incorporação de forma remota, apontando se a exceção da supressio tem alguma chance de ser reconhecida no caso concreto antes de qualquer ação ser proposta.
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Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
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