Usucapião de apartamento: particularidades da unidade condominial
Ocupante antigo de um apartamento — seja porque recebeu de herança sem inventário, seja porque comprou informalmente e nunca registrou — costuma perguntar se a usucapião funciona da mesma forma que em uma casa isolada. Funciona, sim, mas a unidade autônoma dentro de um condomínio edilício traz algumas nuances próprias que vale conhecer antes de montar o pedido.
A unidade autônoma como objeto de usucapião
O apartamento, enquanto unidade com matrícula própria no registro de imóveis, é tratado como um imóvel individual para efeitos de usucapião, sujeito às mesmas modalidades e prazos aplicáveis a qualquer outro bem: extraordinária de quinze ou dez anos, ordinária de dez ou cinco anos, ou especial urbana de cinco anos, conforme os requisitos de cada uma estejam presentes. O artigo 1.238 do Código Civil não distingue apartamento de casa nesse ponto. A distinção decisiva vem do artigo 1.331 do Código Civil, que define a unidade autônoma como objeto de propriedade exclusiva dentro do condomínio edilício.
A convivência com as regras do condomínio
Enquanto o processo de usucapião tramita, o possuidor continua sujeito às normas da convenção condominial e ao pagamento das despesas comuns, já que essas obrigações decorrem da ocupação da unidade, e não da titularidade registral. Aliás, o pagamento regular de cotas condominiais em nome do possuidor costuma reforçar a prova de posse com ânimo de dono, sendo um dos documentos mais úteis para instruir o pedido.
O que muda na planta e no memorial descritivo
Diferentemente de um terreno isolado, a planta exigida na via extrajudicial de uma unidade condominial costuma ser mais simples de obter, já que o próprio condomínio dispõe de plantas aprovadas do empreendimento; ainda assim, é necessário identificar corretamente a fração ideal correspondente à unidade e sua vinculação a eventual vaga de garagem ou depósito vendidos em conjunto.
Cuidado com o síndico e o antigo proprietário registrado
É comum que o síndico seja um dos primeiros a saber da existência de posse informal na unidade, e sua manifestação, embora não substitua a do titular registral, pode ajudar a comprovar o tempo de ocupação. O antigo proprietário que ainda consta na matrícula, porém, é quem precisa ser localizado e notificado no rito extrajudicial, ou citado na ação judicial, sendo essa etapa muitas vezes a mais difícil quando ele mudou de endereço.
Como começar a organizar esse tipo de pedido
Reunir extratos de condomínio, atas de assembleia que mencionem o ocupante, e a documentação do próprio empreendimento junto à administradora, com apoio de um advogado que possa revisar tudo remotamente antes de definir se o caminho é o cartório ou a Justiça, evita que o processo comece com peças incompletas e precise ser refeito depois.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.