Devolução da capitalização dada como garantia de aluguel

Como funciona a capitalização como garantia locatícia

A Lei 8.245/1991, que regula as locações urbanas, admite a caução como uma das modalidades de garantia locatícia, e o título de capitalização pode ser usado nessa função — o valor fica vinculado ao contrato, geralmente por meio de endosso ou cessão fiduciária em favor do locador, e só é liberado ao inquilino depois de comprovado o cumprimento integral das obrigações da locação.

O que precisa acontecer para reaver o valor

Encerrada a locação, com o imóvel devolvido em condições compatíveis com o contrato e sem pendência de aluguel, condomínio ou reparo a cargo do inquilino, o locador deve autorizar formalmente a liberação da garantia junto à seguradora que emitiu o título. Sem essa autorização, a seguradora normalmente não libera o valor ao ex-inquilino, ainda que o contrato de locação já esteja formalmente encerrado.

Documentos para agilizar a liberação

• Termo de entrega das chaves e vistoria de saída do imóvel.
• Comprovante de quitação de aluguéis, condomínio e demais encargos até a saída.
• Contrato de locação com a cláusula de garantia por título de capitalização.
• Autorização escrita do locador para liberação da garantia junto à seguradora.

Quando o locador se recusa a liberar

Se o locador se recusa a autorizar a liberação sem justificativa compatível com o contrato (por exemplo, alegando dano ao imóvel sem laudo ou comprovação), cabe notificação formal cobrando a liberação, seguida de reclamação ao Procon se o locador for uma imobiliária, e ação judicial de consignação ou de cobrança da liberação da garantia, caso a recusa persista sem base contratual. Quando o valor é relevante e a recusa se arrasta por meses, buscar orientação de advogado particular para formalizar a cobrança, com atendimento 100% digital, costuma acelerar a solução sem exigir deslocamento até o escritório ou até a imobiliária.

Quando a retenção do valor é legítima

Aluguel em atraso, dano ao imóvel superior ao desgaste natural de uso, ou multa por rescisão antecipada do contrato de locação são hipóteses que autorizam o locador a reter parte ou a totalidade da garantia, desde que comprovadas com documentos concretos — vistoria, vídeo, orçamento de reparo, extrato de inadimplência.

Vistoria sem apontamento e locador que não libera

Um inquilino entregou o imóvel após cinco anos de locação, com vistoria de saída sem qualquer apontamento de dano e todos os aluguéis quitados. Mesmo assim, o locador demorou meses para autorizar a liberação da garantia junto à seguradora, alegando genericamente 'pendências a verificar', sem apresentar qualquer documento concreto. Diante da notificação formal cobrando prazo razoável para a liberação, acompanhada da vistoria assinada por ambas as partes e dos comprovantes de pagamento, o locador autorizou a liberação em poucos dias — evitando a necessidade de ação judicial, que seria o passo seguinte caso a recusa injustificada persistisse.

O que muda em relação a outras modalidades de garantia

Diferente do seguro-fiança, que não devolve valor ao inquilino ao final do contrato porque funciona como um prêmio pago à seguradora, a caução por título de capitalização representa dinheiro do próprio inquilino, retido durante a locação e devolvido ao final — por isso a cobrança pela liberação tem natureza diferente: não se discute se há direito ao valor, mas apenas se as condições contratuais para a devolução já foram cumpridas.