Como transferir o financiamento para o comprador sem continuar devendo

O consentimento do credor como condição para a troca de devedor

Pelo regime dos arts. 299 e seguintes do Código Civil, é facultado a um terceiro assumir a obrigação do devedor, mas a exoneração do devedor original só ocorre com o consentimento expresso do credor; sem isso, quem assinou o contrato original permanece na relação, ainda que o comprador esteja pagando as parcelas. Nos imóveis financiados sob a Lei nº 9.514/1997, a mesma lógica de anuência aparece na disciplina da alienação fiduciária: a instituição financeira, como credora fiduciária, precisa aceitar formalmente a transferência do polo devedor antes de reconhecer o comprador como responsável pelo saldo.

Há ainda uma ressalva no próprio art. 299: se o comprador, ao tempo da assunção, já era insolvente e o banco ignorava esse fato, o vendedor pode voltar a responder pela dívida mesmo depois de aparentemente substituído. Por isso a análise de crédito feita pelo banco não é mera formalidade — ela também protege o vendedor dessa hipótese de retorno da responsabilidade.

Documentos e etapas até o banco aceitar o novo devedor

• Proposta formal de assunção de dívida, apresentada por ambas as partes ao banco, informando saldo devedor e condições acertadas entre vendedor e comprador;
• Documentos de identificação, comprovação de renda e histórico de crédito do comprador, porque a instituição fará nova análise antes de aceitar substituí-lo pelo vendedor;
• Aditivo contratual ou instrumento de cessão que formalize a assunção, assinado pelas partes e pelo banco;
• Averbação na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis, atualizando quem figura como devedor fiduciante perante terceiros.

Enquanto esse conjunto não é concluído, o financiamento continua registrado em nome do vendedor, e é o nome dele que aparece em eventuais consultas de crédito e cobranças por atraso.

Situações em que o vendedor não se livra da dívida

O banco pode recusar a substituição quando a renda ou o histórico de crédito do comprador não atendem aos critérios aplicados a um financiamento novo: a assunção de dívida não dispensa a instituição de avaliar se aquele devedor teria sido aprovado por conta própria, e a recusa não é rara em imóveis com saldo alto ou comprador com restrição recente. Quando a negativa parecer desproporcional a critérios objetivos, ou o banco simplesmente não responder ao pedido, o vendedor pode buscar a via judicial para questionar a recusa ou pedir a formalização, mas essa ação depende de prova de abuso ou omissão e não substitui a análise de crédito legítima da instituição.

Também é comum que vendedor e comprador fechem o negócio entre si, às vezes até com parte do preço pago à vista, sem levar o pedido de aditivo ao banco, confiando que a rotina de pagamento das parcelas basta. Nesse cenário, se o comprador atrasar, a cobrança e eventual execução recaem sobre quem assinou o contrato original, porque, para o banco, o devedor continua sendo o vendedor — a mesma armadilha do contrato de gaveta, só que aqui a solução formal estava disponível e não foi usada.

Quando a exoneração do vendedor passa a valer

A liberação do vendedor não é automática a partir da data em que o comprador passa a pagar as parcelas: ela vale a partir do aceite expresso do banco, formalizado no aditivo ou instrumento de cessão. Entre a entrega da proposta e essa aceitação, a instituição costuma levar semanas para concluir a análise de crédito e preparar a documentação, prazo que varia conforme o banco e o volume de pedidos, e que as partes fariam bem em prever no contrato particular firmado entre si nesse intervalo.

Exemplo hipotético: um vendedor negocia a venda do imóvel financiado, o comprador propõe assumir o saldo devedor e ambos assinam um contrato particular prevendo o repasse das parcelas até a aprovação do banco. Meses depois, a instituição aprova a assunção, formaliza o aditivo e averba a mudança na matrícula. Só a partir desse aditivo o vendedor deixa de responder pelo financiamento; se o comprador tivesse atrasado antes disso, a cobrança teria alcançado o vendedor. Advogado particular pode revisar a minuta do aditivo e acompanhar a negociação com o banco, incluindo o registro da mudança, sem garantir prazo ou resultado da análise de crédito.