Por que o bem de família não impede a execução do imóvel financiado

O que a impenhorabilidade do bem de família realmente cobre

A Lei nº 8.009/1990 protege, em regra, o imóvel residencial da família contra execuções por dívidas sem ligação com a moradia, como cartão de crédito ou nota promissória. A própria lei, porém, enumera exceções no art. 3º. É o que acontece, por exemplo, com quem afiança aluguel de terceiro: nessa hipótese específica, o STF admitiu a penhora da casa do fiador (Tema 1.127), seja o aluguel de moradia, seja de ponto comercial. Para o mutuário que financiou a própria casa, interessa outra exceção do mesmo rol, tratada a seguir.

Por isso, exemplos de dívida protegida precisam ser separados das exceções legais antes de concluir que o imóvel não pode responder.

A exceção do inciso II do artigo 3º: dívida que financiou o próprio imóvel

O mesmo artigo 3º, em seu inciso II, retira a proteção quando a execução é movida pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, limitado aos valores do respectivo contrato. Em outras palavras, a impenhorabilidade não se aplica ao credor que emprestou o dinheiro justamente para comprar aquela casa ou apartamento. A lógica é a de que não se pode usar uma proteção pensada para preservar a moradia da família contra a própria dívida que tornou aquela moradia possível.

Como isso opera na prática dos contratos com alienação fiduciária

Nos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997, a garantia não é uma penhora clássica: o devedor transfere ao credor a propriedade fiduciária resolúvel e conserva a posse direta. Em caso de mora não sanada, os arts. 26 e 26-A disciplinam intimação, purgação e consolidação, conforme a espécie da operação. O Informativo nº 664 do STJ registra que a proteção do bem de família não pode ser usada para desfazer, apenas por essa razão, a alienação fiduciária voluntariamente constituída sobre o imóvel residencial.

Isso não torna o procedimento imune a controle. Vício de consentimento, falta dos pressupostos da garantia, cálculo ou intimação irregular e descumprimento das etapas legais podem ser discutidos com fundamento próprio.

Situações em que a proteção ainda pode ser discutida

Ainda há discussão quando a cobrança não se enquadra na exceção invocada, ultrapassa os valores ligados ao financiamento que adquiriu ou construiu o imóvel, ou quando o procedimento de consolidação e leilão desrespeita a Lei nº 9.514/1997. Também é preciso distinguir a garantia dada pelo próprio devedor da fiança locatícia, que tem regra e precedente próprios.

A proteção não desaparece apenas porque o credor chama a dívida de imobiliária; é necessário conferir a origem do crédito, o contrato garantido e a hipótese exata do art. 3º.

Onde buscar orientação

Quem enfrenta atraso no financiamento e teme perder o único imóvel da família encontra na Defensoria Pública do seu estado atendimento gratuito, condicionado à comprovação de renda insuficiente para pagar honorários, e no Procon local um caminho para entender direitos relacionados ao contrato de financiamento. O Banco Central também disponibiliza canal de reclamação para questões contratuais com instituições financeiras.

Exemplo hipotético: uma família ficou seis meses sem pagar o financiamento após a perda de renda de um dos provedores e recebeu a notificação de intimação para purgação da mora. Ao pesquisar sobre a impenhorabilidade do bem de família, descobriu que essa proteção não alcançava o próprio contrato que financiou a compra do imóvel, o que mudou a estratégia da família para negociar diretamente com o banco antes do prazo de quinze dias se esgotar.