Contrato de gaveta em imóvel financiado: até onde a informalidade protege

Por que o banco continua vendo apenas o vendedor original

Nos contratos submetidos à Lei nº 9.514/1997, o art. 29 condiciona a transmissão dos direitos do fiduciante à anuência expressa do credor fiduciário. Sem esse aceite, o instrumento particular não substitui o devedor perante o banco: atrasos continuam sendo cobrados de quem assinou o financiamento. Em contratos do SFH celebrados sob regimes anteriores, a data da cessão e a legislação de transição precisam ser conferidas; o Tema 522 do STJ trata especificamente da legitimidade para revisão em cessões posteriores a 25 de outubro de 1996.

Por isso, não é seguro aplicar o art. 29 de modo indiferenciado a todo contrato habitacional antigo, embora a falta de anuência continue sendo obstáculo central em operações regidas por ele.

A proteção da posse mesmo sem registro

A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda sem registro. Isso permite ao comprador apresentar defesa quando o imóvel é atingido por constrição ligada a dívida de outra pessoa, mas não assegura automaticamente que a penhora será desfeita. Posse, boa-fé, data e natureza da constrição, prova do negócio e demais fatos do processo influenciam o resultado.

Os embargos também não transferem o financiamento nem atualizam a matrícula. A regularização perante banco e registro continua sendo questão separada.

Os riscos que o contrato de gaveta não resolve

• Morte do vendedor: o espólio passa a representar a posição contratual do falecido, e a regularização precisa ser tratada com inventariante, sucessores e banco; os herdeiros não assumem dívida pessoal ilimitada apenas pela morte;
• Execução por outras dívidas do vendedor: o comprador pode precisar de embargos de terceiro e de prova consistente da posse e do negócio, sem resultado automático;
• Impossibilidade de usar regularmente o imóvel como garantia ou obter crédito em nome do comprador enquanto a titularidade não for formalizada;
• Dificuldade de revenda, porque a cadeia informal não elimina a necessidade de anuência e registro.

Como regularizar a transferência junto ao banco

A rota ordinária é solicitar ao banco a cessão dos direitos e obrigações, apresentando o instrumento existente, documentos das partes, comprovantes de pagamento e prova de renda do pretendente. A instituição pode fazer nova análise de crédito e, se concordar, formalizar a anuência exigida pelo regime do contrato. Se o vendedor não for localizável, tiver falecido ou houver parcelas em atraso, podem ser necessárias providências sucessórias ou judiciais, além da negociação com o credor.

Exemplo hipotético: um comprador pagou por anos as parcelas em nome do vendedor e só percebeu a falta de regularização ao tentar vender o imóvel. Ele precisou reunir o histórico de pagamentos, identificar o regime e a data do contrato e localizar a parte formal. Advogado particular pode avaliar os efeitos do instrumento e formular o pedido adequado ao banco ou ao juízo, sem garantir que a cessão será aceita; a Defensoria Pública pode atender quem preencher seus critérios.